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SCPI · Morgen Invest

SCPI Reason : un patrimoine diversifié en Europe, géré par MNK Partners

Reason est une SCPI diversifiée à capital variable, lancée en octobre 2024 par MNK Partners, qui verse ses revenus potentiels chaque mois. Sa note d’information lui ouvre la France et les pays de l’OCDE, mais ses immeubles sont tous situés ailleurs en Europe, du Royaume-Uni à la Pologne et à l’Italie.

  • Revenus potentiels mensuels
  • Part à 1,03 €
  • Immeubles dans 8 pays
  • Label ISR depuis 2025
  • Lancée en octobre 2024

Immeubles détenus :

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Reason en bref

Prix de la part

1,03 € depuis le 1er août 2026

Commission de souscription

12 % TTI, incluse dans le prix

Minimum de souscription

200 parts, soit 206 €

Revenus potentiels

Mensuels

Délai de jouissance

1er jour du 6e mois suivant la souscription

Durée de placement recommandée

8 ans

Indicateur de risque

3 sur 7

Société de gestion

MNK Partners France

Ce qui distingue Reason

Une entrée à 206 €

La première souscription porte sur 200 parts au moins, soit 206 € au prix fixé le 1er août 2026. Elle peut être complétée par des versements programmés mensuels, dès une part par mois.

Huit pays d’Europe

Au 30 juin 2026, ses 14 immeubles se répartissaient entre six pays, dont le Royaume-Uni pour 56,5 % des loyers. La SCPI est entrée en Pologne en juillet 2026, puis en Italie en septembre.

Une distribution mensuelle

Les revenus potentiels sont distribués chaque mois et peuvent être réinvestis en tout ou partie. Les parts n’y ouvrent droit qu’à partir du premier jour du sixième mois suivant la souscription.

Une commission de souscription de 12 %

Comprise dans le prix de la part, elle s’applique à toute souscription, versements programmés compris : la valeur de retrait est égale au prix de souscription diminué de cette commission. Aucune commission n’est prélevée sur les retraits.

Stratégie et patrimoine

Reason est gérée par MNK Partners France, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 25 janvier 2019. Sa note d’information l’autorise à investir en France et dans les pays de l’OCDE, sans thème ni type d’immeuble fixé à l’avance : la société de gestion décrit une approche « agnostique », à la recherche d’emplacements centraux dans des villes au marché profond, de locataires solides et d’engagements de bail fermes et longs. La SCPI peut emprunter jusqu’à 40 % de la valeur de ses actifs, avec une cible moyenne de 35 %.

Au 30 juin 2026, Reason détenait 14 immeubles, d’une surface totale de 62 856 m², loués à 18 locataires au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Irlande, en République tchèque, en Belgique et au Portugal. L’industriel pesait 48,2 % des loyers, les bureaux 39,3 % et l’hôtellerie 10,1 %. La durée ferme moyenne restant à courir sur les baux était de 9,81 ans, le taux d’occupation financier de 100 % et l’endettement de 23,4 % de la valeur du patrimoine.

Depuis, Reason a acquis un actif industriel à Lubin, en Pologne, le 3 juillet 2026. En septembre 2026 ont suivi deux hôtels B&B à Cherasco et à Mondovì, en Italie, et des bureaux à Langley, au Royaume-Uni. Mansour Khalifé, président de MNK Partners, cité par la presse spécialisée, fait état de 18 actifs répartis dans 8 pays.

Constituée le 17 octobre 2024, après le visa SCPI n° 24-25 délivré par l’AMF le 1er octobre, la SCPI a été lancée officiellement le 30 octobre 2024. Le prix de la part, de 0,97 € pendant la période de lancement, où la commission de collecte était réduite, puis de 1,00 €, a été porté à 1,01 € au 31 décembre 2025 et à 1,03 € le 1er août 2026. La capitalisation est passée d’environ 6,3 M€ fin 2024 à 30,96 M€ fin 2025, puis à 51,6 M€ au 30 juin 2026, pour 2 416 associés.

Répartition géographiqueau 30/06/2026
  • Royaume-Uni56,5 %
  • Pays-Bas16,4 %
  • Irlande10,7 %
  • République tchèque6,4 %
  • Belgique5,3 %
  • Portugal4,7 %

en % des loyers, bulletin du 2e trimestre 2026 (avant l’entrée en Pologne et en Italie)

Répartition par type d’actifau 30/06/2026
  • Industriel48,2 %
  • Bureaux39,3 %
  • Hôtellerie10,1 %
  • Éducation et commerce2,4 %

en % des loyers, bulletin du 2e trimestre 2026 (éducation et commerce réunis)

Reason en chiffres

51,6 M€

Capitalisation

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

2 416

Associés

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

14

Immeubles, loués à 18 locataires

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

8

Pays, avec la Pologne et l’Italie

septembre 2026 · page Reason et actualités de MNK Partners

100 %

Taux d’occupation financier

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

23,4 %

Endettement (LTV)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0

Part en attente de retrait

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0,89 €

Valeur de retrait, pour un prix de 1,01 €

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

Performances passées

Performances annuelles de Reason
AnnéeTaux de distributionVariation du prix de la partPerformance globale annuellePrécision
2026—De 1,01 € à 1,03 € le 1er août 2026—Exercice en cours. Acomptes pour 200 parts, bruts de fiscalité : 5,82 € au 1er trimestre et 5,56 € au 2e trimestre.
202512,90 %+1 % (de 1,00 € à 1,01 €)13,90 %Premier exercice complet, SCPI en phase de lancement ; 10,30 % après l’impôt payé à l’étranger, selon l’estimation de MNK Partners.
20242,1 %——Premier exercice, du 17/10 au 31/12/2024, non annualisé.

Le taux de distribution est publié brut de fiscalité, c’est-à-dire avant l’impôt payé dans les pays des immeubles. L’exercice 2024 n’a duré qu’environ deux mois et demi ; 2025 est le premier exercice complet, et sa distribution a été prise entièrement sur le résultat de l’année, sans plus-value distribuée ni report à nouveau prélevé.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis : la valeur des parts peut baisser comme monter. Chiffres publiés par MNK Partners, repris avec leur date (sources en bas de page).

Les frais de Reason

Commissions de Reason
CommissionTaux ou montant
Commission de souscription12 % TTI du prix de souscriptionIncluse dans la prime d’émission : 9 % TTI de recherche de capitaux et 3 % TTI de recherche d’actifs. Due sur toute souscription de parts nouvelles, versements programmés compris. Aucun montant HT publié.
Commission de gestion14 % TTC des produits locatifs encaissés8 % TTI au titre de la gestion administrative et financière et 5 % HT au titre de la gestion immobilière, prélevés chaque trimestre (bulletin du 2e trimestre 2026).
Commission de retraitAucuneLes statuts excluent toute commission en cas de retrait ; le DIC d’octobre 2026 indique des coûts de sortie de 0 %.
Cession de parts de gré à gré, succession, donationAucune commission
Commission d’acquisition0 %Selon le tableau des frais de la page Reason, qui indique aussi 0 % de commission de courtage.
Commission de cession d’actifs5 % TTI au plusDu prix de cession net vendeur, seulement en cas de plus-value.
Commission de réinvestissement3 % TTI au plusDu prix d’acquisition net vendeur, lorsque le produit de la vente d’un immeuble est réinvesti.
Commission de suivi des travauxAucune
Coûts totaux selon le DIC3,59 % par an sur 8 ansPour 10 000 € investis et conservés 8 ans, commission de souscription comprise ; 14 % en cas de sortie au bout d’un an. Ces coûts comprennent des frais de gestion et autres frais administratifs de 1,14 % par an au plus (DIC d’octobre 2026).

Taux maximaux prévus par la note d’information, tels que publiés par la société de gestion. Le document d’informations clés chiffre ce que coûte la SCPI selon la durée de détention : il vous est remis avant toute souscription.

Comment souscrire et détenir des parts

Minimum de souscription
200 parts pour tout nouvel associé, soit 206 € au prix de 1,03 €.
Versements programmés
Mensuels, dès une part par mois (1,03 €), après une première souscription de 200 parts. La commission de souscription s’applique à chaque versement.
Réinvestissement des revenus
Réinvestissement automatique des dividendes, en totalité ou en partie.
Démembrement
Souscription possible en nue-propriété ou en usufruit, selon la page Reason de MNK Partners.
Souscription à crédit
Possible. La note d’information rappelle que les revenus de la SCPI sont incertains et ne doivent pas être la seule source de remboursement, et que si les parts sont revendues pour moins que le capital restant dû, l’associé paie la différence.
Souscription
En ligne, sur l’application de MNK Partners, ou par l’intermédiaire d’un conseiller.
Parcours Reason
Education, Ambition, Retraite, Succession et Flexible : des parcours de souscription de la même SCPI, présentés « sans frais supplémentaires », pour une durée d’au moins 8 ans.
Retrait des parts
Les retraits sont compensés par les souscriptions, chaque mois par défaut ; une compensation différée est possible, plafonnée à 2 % de la valeur de reconstitution par mois. Aucun fonds de remboursement n’existe à ce jour.

Fiscalité des revenus de Reason

  1. Les immeubles de Reason étant tous situés hors de France, ses loyers sont des revenus de source étrangère, imposés dans le pays de chaque immeuble ; cet impôt est acquitté par la SCPI.
  2. En France, selon la convention fiscale conclue avec chaque pays, ces revenus sont exonérés avec règle du taux effectif ou ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, lequel s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux. Dans les deux cas, ils ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus ; les conventions peuvent être renégociées.
  3. Si la SCPI acquérait des immeubles en France, comme sa note d’information le permet, leurs loyers seraient des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
  4. La revente des parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
  5. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles. Reason peut aussi être souscrite en nue-propriété.

La fiscalité dépend de votre situation personnelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Le traitement des revenus de source étrangère dépend de la convention fiscale conclue avec chaque pays.

Les risques à connaître

Perte en capital

La valeur des parts suit celle des immeubles et n’est pas garantie. La valeur de retrait, prix de souscription diminué de la commission de souscription, était de 0,89 € au 30 juin 2026, pour un prix de souscription de 1,01 € à cette date.

Revenus non garantis

Les dividendes dépendent des loyers encaissés et peuvent baisser, voire s’interrompre. Le taux de distribution de 2025 a été obtenu pendant la phase de lancement de la SCPI.

Liquidité des parts

Reason étant à capital variable, un retrait n’est possible que s’il est compensé par des souscriptions, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Aucun fonds de remboursement n’existe à ce jour.

Risque de change

Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni représentait 56,5 % des loyers et la République tchèque 6,4 %, deux pays hors de la zone euro, auxquels s’est ajoutée la Pologne. Les variations de change peuvent peser sur les revenus comme sur la valeur des parts.

Endettement

La SCPI peut emprunter jusqu’à 40 % de la valeur de ses actifs, avec une cible moyenne de 35 % ; son endettement atteignait 23,4 % au 30 juin 2026. Le crédit amplifie les variations de valeur, à la baisse comme à la hausse.

Une SCPI jeune et concentrée

Créée en octobre 2024, Reason ne compte qu’un exercice complet et ne détenait que 14 immeubles au 30 juin 2026 : la défaillance d’un locataire ou la baisse de valeur d’un immeuble y pèse d’autant plus.

Fiche d’identité

Forme
SCPI diversifiée à capital variable, non millésimée ; capital maximum statutaire de 150 M€, hors prime d’émission
Durée
99 ans à compter de l’immatriculation
Société de gestion
MNK Partners France, SAS au capital de 375 000 €, RCS Paris 833 087 604, agréée par l’AMF le 25 janvier 2019 (GP-19000006)
Constitution
17 octobre 2024 (RCS Paris 934 354 580)
Visa AMF
SCPI n° 24-25 du 1er octobre 2024
Dépositaire
ODDO BHF SCA
Expert externe en évaluation
Cushman & Wakefield Valuation France
Commissaire aux comptes
KPMG S.A., jusqu’à l’assemblée générale de 2030 statuant sur l’exercice 2029
Classification SFDR
Article 8, sans objectif d’investissement durable
Label ISR
Obtenu le 10 février 2025, reconduit pour une année en mars 2026
Site de la société de gestion
mnk-partners.com

Vos questions sur Reason

Quel est le prix de la part de la SCPI Reason ?

Depuis le 1er août 2026, la part de Reason est proposée à 1,03 €, dont 0,76 € de valeur nominale et 0,27 € de prime d’émission, commission de souscription comprise. Le prix était de 1,01 € depuis le 31 décembre 2025, de 1,00 € auparavant et de 0,97 € pendant la période de lancement. Une première souscription porte sur 200 parts au moins, soit 206 €.

La SCPI Reason a-t-elle des frais d’entrée ?

Oui : la commission de souscription, comprise dans le prix de la part, est de 12 % TTI, dont 9 % TTI de recherche de capitaux et 3 % TTI de recherche d’actifs (statuts mis à jour le 6 mai 2025). Elle s’applique aussi aux versements programmés. Aucune commission n’est prélevée sur les retraits, et la commission de gestion est de 14 % TTC des produits locatifs encaissés (bulletin du 2e trimestre 2026).

Quel a été le taux de distribution de Reason en 2025 ?

Le taux de distribution de Reason a été de 12,90 % en 2025, brut de fiscalité, soit 10,30 % après l’impôt payé à l’étranger selon l’estimation de MNK Partners, pour une performance globale annuelle de 13,90 % et une hausse du prix de la part de 1 %. C’était le premier exercice complet d’une SCPI en phase de lancement. Les revenus ne sont pas garantis.

Comment sont imposés les revenus de la SCPI Reason ?

Les immeubles de Reason étant tous situés hors de France, ses loyers sont imposés dans les pays des immeubles, et cet impôt est acquitté par la SCPI. Selon la convention fiscale applicable, ces revenus sont ensuite exonérés avec règle du taux effectif ou ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, prélèvements sociaux compris. Ils ne supportent donc pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus.

Peut-on acheter des parts de Reason en nue-propriété ou à crédit ?

Oui. MNK Partners propose la souscription en nue-propriété ou en usufruit, et la note d’information d’octobre 2026 autorise le financement à crédit. Elle rappelle que les revenus de la SCPI sont incertains et ne doivent pas être la seule source de remboursement, et que si les parts sont revendues pour moins que le capital restant dû, l’associé paie la différence.

Comment revendre ses parts de Reason ?

Reason étant une SCPI à capital variable, l’associé demande le retrait de ses parts, qui doit être compensé par des souscriptions ; la société de gestion ne garantit pas ce rachat. Aucune commission de retrait n’est prélevée, et la valeur de retrait correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription : 0,89 € au 30 juin 2026, pour un prix de 1,01 €. À cette date, aucune part n’était en attente de retrait.

Quand la SCPI Reason verse-t-elle ses revenus ?

Reason distribue ses revenus potentiels chaque mois. Les parts y ouvrent droit à partir du premier jour du sixième mois suivant la souscription : selon l’exemple du bulletin du 2e trimestre 2026, des parts souscrites en mars donnent lieu aux premiers dividendes vers le 10 octobre.

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