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SCPI · Morgen Invest

SCPI Iroko Atlas : immobilier d’entreprise en Europe, hors de France

Iroko Atlas est une SCPI à capital variable ouverte au public le 16 septembre 2025 par Iroko, sans commission de souscription. Elle n’investit qu’à l’étranger : au 30 juin 2026, elle détenait 23 actifs en Espagne, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Pologne et dans quatre autres pays européens.

  • Sans commission de souscription
  • Aucun immeuble en France
  • Revenus potentiels mensuels
  • Immeubles dans 8 pays
  • Ouverte en septembre 2025

Immeubles détenus :

Bilan patrimonial offertSimuler un placement en SCPI

Iroko Atlas en bref

Prix de la part

200 € depuis décembre 2025

Commission de souscription

Aucune (0 %)

Minimum de souscription

5 000 € pour une première souscription

Revenus potentiels

Mensuels, non garantis

Délai de jouissance

1er jour du 5e mois suivant l’émission

Durée de placement recommandée

10 ans

Indicateur de risque

4 sur 7

Société de gestion

Iroko

Ce qui distingue Iroko Atlas

Un patrimoine tout entier à l’étranger

Au 30 juin 2026, ses 23 actifs se situaient dans 8 pays européens, dont l’Espagne (26,5 % de la valeur), le Royaume-Uni (22,6 %) et les Pays-Bas (18,9 %), et aucun en France. Tous ses loyers sont de source étrangère, imposés dans le pays des immeubles.

Des actifs de taille réduite

Sa note d’information vise d’abord des actifs de niche ou de taille réduite, que la page d’Iroko situe entre 1 et 10 M€. Certaines acquisitions dépassent ce montant, comme les bureaux achetés à Sant Cugat pour 19,10 M€ au 2e trimestre 2026.

Aucun emprunt au 30 juin 2026

Son ratio d’endettement (LTV) était nul au 31 décembre 2025 comme au 30 juin 2026, alors que la note d’information autorise jusqu’à 50 % de l’actif immobilier, avec une cible indicative d’environ 30 %.

Une commission à la sortie

Le prix de 200 € ne comprend aucune commission de souscription, mais un retrait avant 6 ans de détention (avant 5 ans pour les parts émises avant le 1er septembre 2026) supporte une commission de 6 % TTC. La commission de gestion atteint au plus 16,8 % TTC des produits encaissés hors zone euro, contre 14,4 % TTC en zone euro.

Stratégie et patrimoine

Iroko Atlas est gérée par Iroko, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 8 juin 2020 sous le n° GP-20000014, qui gère aussi Iroko Zen. Sa note d’information lui ouvre l’Espace économique européen hors de France, le Royaume-Uni et la Suisse, ainsi que les États-Unis et le Canada sur opportunités. Elle peut y acquérir des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, des entrepôts et de la logistique, des résidences (services, étudiantes, santé, loisirs), des hôtels, des logements, des parkings et des parcs photovoltaïques.

Au 30 juin 2026, Iroko Atlas détenait 23 actifs, dont neuf acquis au 2e trimestre, loués à 53 locataires, pour 102 118 m² et une valorisation d’environ 129,45 M€ hors droits. L’Espagne en représentait 26,5 %, le Royaume-Uni 22,6 %, les Pays-Bas 18,9 %, la Pologne 11,7 % et l’Allemagne 11,5 %, devant l’Irlande, la République tchèque et le Portugal ; les commerces pesaient 39,9 % de la valeur, les bureaux 29,3 % et les locaux d’activités 24,6 %. La durée moyenne pondérée restant à courir des baux était de 10 ans jusqu’à leur terme (WALT) et de 8 ans jusqu’à la prochaine échéance (WALB).

Constituée le 23 décembre 2024 et dotée du visa AMF n° 25-10 le 24 juin 2025, Iroko Atlas a ouvert au public le 16 septembre 2025 par une phase « Sponsors » à 182 € la part, suivie d’une phase « Sponsors 2 » à 192 € à partir du 4 novembre 2025 ; les parts classiques sont proposées à 200 € depuis décembre 2025, et celles des deux phases Sponsors sont indisponibles jusqu’au 24 juin 2028. Au 2e trimestre 2026, la SCPI a acquis neuf actifs pour 52,96 M€, dont des bureaux à Cracovie et à Sant Cugat, des commerces à Chojnice et à Norwich et des locaux d’activités à Markdorf, Alcobaça, Martos, Soesterberg et Pedrola. Selon France SCPI, elle a acquis depuis un complexe logistique à Portlaoise, en Irlande (près de 15,1 M€, en septembre 2026), un retail park à Lichfield et des locaux d’activités à Talbot Green, au pays de Galles (11,1 M€ chacun).

La capitalisation d’Iroko Atlas atteignait environ 166,9 M€ au 30 juin 2026, pour 834 833 parts et 4 695 associés, contre 81,6 M€ et 1 795 associés au 31 décembre 2025 ; la collecte nette du premier semestre 2026 s’est élevée à 85,9 M€. L’assemblée générale du 16 avril 2026 a porté le capital maximum de 100 M€ à 300 M€, décidé la décimalisation des parts, porté à 6 ans la durée d’application de la commission de retrait, modifié la rémunération de la société de gestion et entièrement renouvelé le conseil de surveillance.

Répartition géographiqueau 30/06/2026
  • Espagne26,5 %
  • Royaume-Uni22,6 %
  • Pays-Bas18,9 %
  • Pologne11,7 %
  • Allemagne11,5 %
  • Irlande3,6 %
  • République tchèque3 %
  • Portugal2,2 %

En % de la valeur d’expertise hors droits, bulletin du 2e trimestre 2026

Répartition par type d’actifau 30/06/2026
  • Commerces39,9 %
  • Bureaux29,3 %
  • Locaux d’activités24,6 %
  • Santé, hôtellerie et autres6,2 %

En % de la valeur d’expertise hors droits, bulletin du 2e trimestre 2026

Iroko Atlas en chiffres

166,9 M€

Capitalisation (834 833 parts à 200 €)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

4 695

Associés

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

23

Actifs immobiliers, loués à 53 locataires

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

98,11 %

Taux d’occupation financier du 2e trimestre 2026

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0 %

Ratio d’endettement (LTV)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0

Parts en attente de retrait

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

198,04 €

Valeur de réalisation par part (reconstitution : 216 €)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

85,9 M€

Collecte nette depuis le 1er janvier 2026

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

Performances passées

Performances annuelles d’Iroko Atlas
AnnéeTaux de distributionVariation du prix de la partPerformance globale annuellePrécision
20259,41 %0,00 %9,41 %Exercice partiel : ouverture au public le 16 septembre 2025. Dividende de 18,82 € par part brut de fiscalité étrangère et de 15,49 € net, pour un prix de 200 € ; aucun revenu non récurrent.

Iroko calcule le taux de distribution en rapportant le dividende brut de l’année, avant l’impôt payé à l’étranger par la SCPI, au prix de souscription ; net de cet impôt, il était de 7,75 % en 2025. L’exercice 2025 ne couvre qu’une partie de l’année, la SCPI ayant ouvert au public le 16 septembre 2025 : ce taux ne vaut pas pour une année pleine, et Iroko Atlas n’a pas d’historique antérieur.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis : la valeur des parts peut baisser comme monter. Chiffres publiés par Iroko, repris avec leur date (sources en bas de page).

Les frais d’Iroko Atlas

Commissions d’Iroko Atlas
CommissionTaux ou montant
Commission de souscription0 %Le prix de 200 € se compose de 150 € de nominal et de 50 € de prime d’émission ; le document d’informations clés indique qu’aucun coût d’entrée n’est facturé.
Commission de gestion12 % HT, soit 14,4 % TTC, en zone euro ; 14 % HT, soit 16,8 % TTC, hors zone euroTaux maximaux, assis sur les produits encaissés, selon le bulletin du 2e trimestre 2026 ; la page de la SCPI indique 15,36 % TTC des loyers perçus.
Commission de retrait anticipé6 % TTCDu capital retiré avant 6 ans de détention pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026, avant 5 ans pour les parts émises auparavant ; aucune au-delà.
Commission d’acquisition et d’intermédiation4 % HT au maximum, soit 4,8 % TTCDu prix d’acquisition.
Commission de cession d’actifs4,16 % HT au maximum, soit 5 % TTCDu prix de vente net vendeur, due seulement si la plus-value dépasse 5 %.
Commission de suivi des travaux5 % HT au maximum, soit 6 % TTCDu montant des travaux.
Coûts totaux selon le DIC2,06 % par an sur 10 ansPour 10 000 € investis : 3 732 € de coûts sur 10 ans (695 €, soit 6,95 %, en cas de sortie au bout d’un an). Dont frais de gestion et autres frais administratifs et d’exploitation de 0,35 % par an et coûts de transaction de 1,60 % par an ; aucune commission liée aux résultats (DIC du 1er septembre 2026).

Taux maximaux prévus par la note d’information, tels que publiés par la société de gestion. Le document d’informations clés chiffre ce que coûte la SCPI selon la durée de détention : il vous est remis avant toute souscription.

Comment souscrire et détenir des parts

Minimum de souscription
5 000 € pour une première souscription, puis 1 000 € par souscription suivante.
Versements programmés
À partir de 50 € par mois, après une première souscription d’au moins 5 000 €.
Démembrement
Pleine propriété, nue-propriété et démembrement viager. Selon les clés communes à Iroko Zen et Iroko Atlas, en vigueur depuis le 1er septembre 2026, la nue-propriété représente 86 % du prix pour 3 ans de démembrement, 78 % pour 5 ans, 64 % pour 10 ans, 57,5 % pour 15 ans et 52 % pour 20 ans.
Souscription à crédit
Possible. La note d’information rappelle le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt en cas de baisse du marché.
Souscription en ligne
Directement auprès d’Iroko, dès 5 000 €.
Assurance-vie
Selon MeilleureSCPI (18 août 2026), Iroko Atlas est référencée dans le contrat Célébéa Vie de la mutuelle Garance.
Retrait des parts
Un retrait n’est réalisé que s’il est compensé par des souscriptions ; aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026, et la valeur de retrait était alors de 200 €. Les parts des phases Sponsors et Sponsors 2 sont indisponibles jusqu’au 24 juin 2028.
Cession de gré à gré
Soumise à l’agrément de la société de gestion, qui répond dans les 2 mois suivant la notification complète ; sans réponse dans ce délai, l’agrément est réputé acquis.

Fiscalité des revenus d’Iroko Atlas

  1. Les immeubles d’Iroko Atlas étant tous situés hors de France, ses loyers sont des revenus de source étrangère, imposés dans le pays de chaque immeuble ; cet impôt, acquitté par la SCPI, a représenté 17,64 % des revenus bruts versés en 2025.
  2. En France, selon Iroko, les revenus d’Allemagne, d’Espagne et de la République tchèque ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, lequel s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux, et ceux des Pays-Bas et d’Irlande sont exonérés avec règle du taux effectif. Le rapport annuel 2025 ne précise pas la méthode retenue pour le Royaume-Uni, ni pour la Pologne et le Portugal, où la SCPI a investi en 2026.
  3. Exonérés ou ouvrant droit à ce crédit d’impôt, ces revenus ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus ; les conventions fiscales peuvent être renégociées.
  4. La revente des parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent la plus-value d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, les parts entrent dans l’assiette pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles.
  5. Détenues en nue-propriété, les parts ne procurent aucun revenu à déclarer pendant le démembrement ; logées dans un contrat d’assurance-vie qui les référence, elles suivent la fiscalité de ce contrat.

La fiscalité dépend de votre situation personnelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Le traitement des revenus de source étrangère dépend de la convention fiscale conclue avec chaque pays.

Les risques à connaître

Perte en capital

Le capital investi n’est pas garanti : la valeur des parts suit celle des immeubles et peut baisser. Le DIC classe Iroko Atlas en risque 4 sur 7, une classe de risque moyenne.

Revenus non garantis

Les acomptes mensuels dépendent des loyers encaissés, donc de l’occupation des immeubles et de la solvabilité des locataires ; ils peuvent baisser.

Liquidité

Un retrait n’est possible que s’il est compensé par des souscriptions, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Avant 6 ans de détention (5 ans pour les parts émises avant le 1er septembre 2026), il supporte en outre une commission de 6 % TTC.

Change

Au 30 juin 2026, 37,3 % de la valeur des immeubles se situait hors zone euro, au Royaume-Uni, en Pologne et en République tchèque : les variations de change peuvent peser sur les loyers comme sur la valeur des parts.

Jeunesse

Ouverte en septembre 2025, Iroko Atlas n’a publié qu’un exercice partiel et son patrimoine se constitue : elle détenait 12 actifs au 31 décembre 2025 et 23 au 30 juin 2026.

Endettement possible

Nul au 30 juin 2026, l’endettement peut atteindre 50 % de l’actif immobilier selon la note d’information ; il amplifierait alors les variations de valeur, à la baisse comme à la hausse.

Fiche d’identité

Forme
SCPI à capital variable
Capital statutaire maximum
300 000 000 €, fixé par l’assemblée générale du 16 avril 2026
Capital initial
765 000 €, soit 5 100 parts de 150 € de nominal
Société de gestion
Iroko, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 8 juin 2020 sous le n° GP-20000014
Date de constitution
23 décembre 2024, pour une durée de 99 ans
Visa AMF
n° 25-10 du 24 juin 2025
Code ISIN
SCPI00010399
Dépositaire
Oddo BHF SCA
Commissaire aux comptes
BM&A, mandat 2025-2031
Expert externe en évaluation
Non nommé dans la documentation ; la note d’information prévoit un expert externe nommé pour 5 ans, qui actualise chaque année la valeur des immeubles et expertise chaque actif au moins tous les 5 ans.
Classification SFDR
Article 8
Label ISR
Obtenu après un audit d’AFNOR, annoncé dans le bulletin du 2e trimestre 2026 (juillet 2026) ; date exacte non publiée
Site de la société de gestion
iroko.eu

Vos questions sur Iroko Atlas

Quel est le prix de la part d’Iroko Atlas ?

La part d’Iroko Atlas coûte 200 € depuis décembre 2025 : 150 € de valeur nominale et 50 € de prime d’émission, sans commission de souscription. Les premiers associés avaient souscrit lors des phases « Sponsors », à 182 €, et « Sponsors 2 », à 192 €, aujourd’hui closes. Une première souscription porte sur 5 000 € au moins.

Iroko Atlas a-t-elle des frais d’entrée ?

Non : la commission de souscription est de 0 %, et le document d’informations clés n’indique aucun coût d’entrée. D’autres frais demeurent : une commission de gestion de 14,4 % TTC au plus des produits encaissés en zone euro et de 16,8 % TTC hors zone euro, des commissions sur les acquisitions, les cessions et les travaux, et une commission de 6 % TTC en cas de retrait avant 6 ans de détention (5 ans pour les parts émises avant le 1er septembre 2026). Selon le DIC du 1er septembre 2026, les coûts totaux représentent 2,06 % par an pour une détention de 10 ans.

Quel a été le taux de distribution d’Iroko Atlas en 2025 ?

Pour 2025, Iroko Atlas a distribué 18,82 € par part avant impôt étranger, soit un taux de distribution de 9,41 % du prix de 200 €, et 15,49 € après cet impôt (7,75 %). Le prix de la part n’ayant pas varié, la performance globale annuelle est aussi de 9,41 %. Il s’agit d’un exercice partiel, la SCPI ayant ouvert au public le 16 septembre 2025 : ce taux ne vaut pas pour une année pleine.

Comment sont imposés les revenus d’Iroko Atlas ?

Tous les loyers d’Iroko Atlas sont de source étrangère : ils sont imposés dans le pays de chaque immeuble, et cet impôt, acquitté par la SCPI, a représenté 17,64 % des revenus bruts versés en 2025. En France, selon la convention fiscale, ils ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français ou sont exonérés avec règle du taux effectif. Ils ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus.

Peut-on acheter Iroko Atlas en nue-propriété ou à crédit ?

Oui. Iroko propose la pleine propriété, la nue-propriété et le démembrement viager ; selon les clés en vigueur depuis le 1er septembre 2026, la nue-propriété représente par exemple 78 % du prix pour 5 ans de démembrement et 64 % pour 10 ans. La souscription à crédit est possible, avec le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt en cas de baisse du marché.

Comment revendre ses parts d’Iroko Atlas ?

Iroko Atlas étant à capital variable, l’associé demande le retrait de ses parts, qui n’est réalisé que s’il est compensé par des souscriptions ; le rachat n’est pas garanti. Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026. Une commission de 6 % TTC s’applique avant 6 ans de détention, ou avant 5 ans pour les parts émises avant le 1er septembre 2026. Une cession de gré à gré est aussi possible, avec l’agrément de la société de gestion.

Dans quels pays Iroko Atlas investit-elle ?

Au 30 juin 2026, Iroko Atlas détenait 23 actifs dans 8 pays : Espagne (26,5 % de la valeur), Royaume-Uni (22,6 %), Pays-Bas (18,9 %), Pologne (11,7 %), Allemagne (11,5 %), Irlande (3,6 %), République tchèque (3,0 %) et Portugal (2,2 %). Sa note d’information exclut la France et lui permet aussi d’investir en Suisse, ainsi qu’aux États-Unis et au Canada sur opportunités.

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