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SCPI · Morgen Invest

SCPI Iroko Zen : immobilier d’entreprise en Europe, sans commission de souscription

Iroko Zen est une SCPI à capital variable ouverte au public en novembre 2020 par Iroko, sans commission de souscription. Au 30 juin 2026, elle détenait 183 actifs, surtout des commerces et des bureaux, dans 8 pays européens ; la France représentait 27,3 % de leur valeur, le Royaume-Uni 26,7 %.

  • Sans commission de souscription
  • Revenus potentiels mensuels
  • Immeubles dans 8 pays
  • Label ISR depuis 2021
  • Versements programmés dès 50 €

Immeubles détenus :

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Iroko Zen en bref

Prix de la part

205 € depuis le 1er août 2026

Commission de souscription

Aucune (0 %)

Minimum de souscription

5 000 € pour une première souscription

Revenus potentiels

Mensuels, non garantis

Délai de jouissance

1er jour du 4e mois suivant la souscription

Durée de placement recommandée

10 ans

Indicateur de risque

3 sur 7

Société de gestion

Iroko

Ce qui distingue Iroko Zen

Aucune commission de souscription

Le prix de 205 € se compose seulement de 175 € de nominal et de 30 € de prime d’émission : au 30 juin 2026, la valeur de retrait (204 €) était égale au prix de souscription alors en vigueur.

Un patrimoine réparti dans 8 pays

Au 30 juin 2026, ses 183 actifs étaient loués à 471 locataires, et 72,7 % de leur valeur se situait hors de France. Iroko décrit des actifs de taille modeste, d’une valeur de 5 à 30 M€ ; certaines acquisitions dépassent ce montant, comme les commerces achetés à Blois pour 40,17 M€ au 2e trimestre 2026.

Des acomptes chaque mois

Les revenus, non garantis, sont versés sous forme d’acomptes mensuels, vers le 25 de chaque mois en 2026. Une part nouvellement souscrite n’y donne droit qu’à partir du 1er jour du 4e mois suivant l’enregistrement de la souscription.

Des frais qui demeurent

Un retrait avant 6 ans de détention supporte une commission de 6 % TTC (avant 3 ans pour les parts souscrites avant le 1er septembre 2026). Le DIC chiffre en outre les coûts de transaction à 2,54 % par an et les frais de gestion et d’exploitation à 1,62 % par an.

Stratégie et patrimoine

Iroko Zen est une SCPI à capital variable gérée par Iroko, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 8 juin 2020 sous le n° GP-20000014. Sa note d’information l’oriente principalement vers des actifs tertiaires (bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts et logistique), sans exclure les résidences, les hôtels, les logements et les parkings, en France, dans la zone euro, au Royaume-Uni, en Suisse et en Pologne. L’endettement est plafonné à 50 % de la valeur globale des actifs, et les travaux d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction à 15 % de la valeur vénale du patrimoine.

Au 30 juin 2026, Iroko Zen détenait 183 actifs loués à 471 locataires, pour 1 158 998 m² et une valorisation de 1,910 Md€ hors droits, dont 14,9 M€ investis dans le fonds Iroko Impact. La France et le Royaume-Uni en représentaient chacun plus du quart, devant l’Espagne (15,6 %) et les Pays-Bas (10,5 %) ; les commerces pesaient 36,3 % de la valeur et les bureaux 31,6 %. La durée moyenne pondérée restant à courir des baux était de 8,5 ans jusqu’à leur terme (WALT) et de 7,1 ans jusqu’à la prochaine échéance (WALB).

Constituée le 5 octobre 2020 et dotée du visa AMF n° 20-17 le 9 octobre 2020, Iroko Zen a été proposée à 200 € la part jusqu’au 31 juillet 2024 ; son prix a été porté à 202 € le 1er août 2024, à 204 € le 1er août 2025 et à 205 € le 1er août 2026. Au 2e trimestre 2026, elle a acquis six actifs pour 149,8 M€ hors droits et frais, dont des bureaux à Molenbeek-Saint-Jean (Bruxelles), sa première acquisition en Belgique, et à Alcobendas et Sant Cugat del Vallès, en Espagne ; elle a cédé un commerce à Barcelone, acquis 2,357 M€ en 2021 et vendu 2,644 M€. Depuis, France SCPI a rapporté l’achat d’un immeuble de bureaux et d’enseignement supérieur de près de 3 000 m² dans le quartier de Borough, à Londres, pour 32 M€, et d’un entrepôt d’environ 4 700 m² à Bruges, en Gironde, pour 4,32 M€.

La capitalisation d’Iroko Zen est passée de 1,374 Md€ au 31 décembre 2025 à 1,605 Md€ au 30 juin 2026, pour 7 868 136 parts. L’assemblée générale du 16 avril 2026 a adopté 17 résolutions, dont la nomination de Forvis Mazars comme commissaire aux comptes en remplacement de BM&A, l’extension à 6 ans de la durée d’application de la commission de retrait et la suppression des frais de dossier de transfert et de mutation.

Répartition géographiqueau 30/06/2026
  • France27,3 %
  • Royaume-Uni26,7 %
  • Espagne15,6 %
  • Pays-Bas10,5 %
  • Irlande9,7 %
  • Allemagne7,2 %
  • Belgique2,2 %
  • Italie0,8 %

En % de la valeur d’expertise hors droits, bulletin du 2e trimestre 2026

Répartition par type d’actifau 30/06/2026
  • Commerces36,3 %
  • Bureaux31,6 %
  • Locaux d’activités11,6 %
  • Santé, hôtellerie et autres10,6 %
  • Entrepôts7,7 %
  • Logistique2,2 %

En % de la valeur d’expertise hors droits, bulletin du 2e trimestre 2026

Iroko Zen en chiffres

1,605 Md€

Capitalisation

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

30 718

Associés

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

183

Actifs immobiliers, loués à 471 locataires

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

96,88 %

Taux d’occupation financier du 2e trimestre 2026

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

24,45 %

Ratio d’endettement (LTV)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0

Parts en attente de retrait

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

187,80 €

Valeur de réalisation par part (reconstitution : 214,24 €)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

230,7 M€

Collecte nette depuis le 1er janvier 2026

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

Performances passées

Performances annuelles d’Iroko Zen
AnnéeTaux de distributionVariation du prix de la partPerformance globale annuellePrécision
20257,14 %+0,99 %8,13 %Dividende de 14,42 € par part brut de fiscalité étrangère (12,20 € net), rapporté au prix de 202 € au 1er janvier 2025 ; prix porté à 204 € le 1er août 2025. Aucun revenu non récurrent.
20247,32 %——6,27 % net de fiscalité étrangère (12,54 € par part). Prix porté de 200 € à 202 € le 1er août 2024 ; Iroko n’a publié ni la variation annuelle du prix ni la performance globale annuelle de cette année.
20237,12 %——6,13 % net de fiscalité étrangère. Prix inchangé à 200 €.
20227,04 %——6,42 % net de fiscalité étrangère. Prix inchangé à 200 €.
20217,10 %——Première année civile complète. Prix inchangé à 200 €.
20200,63 %——Année de lancement (ouverture au public en novembre 2020) : taux non comparable à celui d’une année pleine.

Iroko calcule le taux de distribution en rapportant le dividende brut de l’année, avant l’impôt payé à l’étranger par la SCPI, au prix de souscription au 1er janvier. La performance globale annuelle ajoute à ce taux la variation du prix de la part sur l’année : Iroko ne l’a publiée que pour 2025, d’où l’absence de variation et de performance globale pour les années précédentes.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis : la valeur des parts peut baisser comme monter. Chiffres publiés par Iroko, repris avec leur date (sources en bas de page).

Les frais d’Iroko Zen

Commissions d’Iroko Zen
CommissionTaux ou montant
Commission de souscription0 % HT, soit 0 % TTCLe document d’informations clés n’indique aucun coût d’entrée.
Commission de gestion12 % HT au maximum, soit 14,4 % TTCDes produits locatifs hors taxes encaissés directement ou indirectement et des autres produits encaissés ; facturée par trimestre échu.
Commission de retrait anticipé5 % HT au maximum, soit 6 % TTCDu montant remboursé, pour les parts détenues depuis moins de 6 ans ; pour les parts souscrites avant le 1er septembre 2026, seulement en cas de retrait avant 3 ans de détention. Aucune au-delà.
Commission d’acquisition3 % HT au maximum, soit 3,6 % TTCDu prix d’acquisition hors taxes, hors droits et frais.
Commission de brokerage5 % HT au maximum, soit 6 % TTCDu montant hors droits de la transaction, due seulement si aucun intermédiaire n’est intervenu à l’achat ou à la vente. Selon la page de la SCPI, 0,20 % a été effectivement prélevé en 2025.
Commission de cession d’actifs4,16 % HT au maximum, soit 5 % TTCDu prix de vente, due seulement en cas de plus-value supérieure à 5 % du prix d’acquisition.
Commission de suivi des travaux5 % HT au maximum, soit 6 % TTCDe l’ensemble des travaux réalisés et pilotés.
Cession de parts de gré à gré5 % de droits d’enregistrementDu montant de la transaction, à la charge de l’acquéreur (article 726 du CGI). Les frais de dossier de transfert et de mutation ont été supprimés par l’assemblée générale du 16 avril 2026.
Coûts totaux selon le DIC4,39 % par an sur 10 ansPour 10 000 € investis : 8 764 € de coûts sur 10 ans (915 €, soit 9,15 %, en cas de sortie au bout d’un an). Dont frais de gestion et autres frais administratifs et d’exploitation de 1,62 % par an et coûts de transaction de 2,54 % par an ; aucune commission liée aux résultats (DIC du 1er septembre 2026).

Taux maximaux prévus par la note d’information, tels que publiés par la société de gestion. Le document d’informations clés chiffre ce que coûte la SCPI selon la durée de détention : il vous est remis avant toute souscription.

Comment souscrire et détenir des parts

Minimum de souscription
5 000 € pour une première souscription selon le bulletin du 2e trimestre 2026 et le site d’Iroko (la note d’information fixe le minimum statutaire à une part), puis 1 000 € par souscription suivante.
Versements programmés
À partir de 50 € par mois, après une première souscription, en pleine propriété comme en nue-propriété ; modifiables ou annulables à tout moment, sans engagement de durée. Le délai de jouissance s’applique à chaque versement.
Démembrement
Pleine propriété, nue-propriété et démembrement viager. Selon les clés en vigueur depuis le 1er septembre 2026, la nue-propriété représente 86 % du prix pour 3 ans de démembrement, 78 % pour 5 ans, 64 % pour 10 ans, 57,5 % pour 15 ans et 52 % pour 20 ans.
Souscription à crédit
Possible. La note d’information rappelle le risque que le produit de la cession des parts ne suffise pas à rembourser l’emprunt.
Souscription en ligne
Directement auprès d’Iroko, dès 5 000 €.
Assurance-vie
Selon MeilleureSCPI (1er octobre 2026), Iroko Zen est référencée par neuf assureurs, dont Garance, CNP Assurances, APICIL, Spirica et Swiss Life.
Retrait des parts
Un retrait n’est réalisé que s’il est compensé par des souscriptions ; tant que celles-ci le permettent, Iroko indique un délai inférieur à un mois. Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026, et la valeur de retrait était alors de 204 €.

Fiscalité des revenus d’Iroko Zen

  1. Au 2e trimestre 2026, 26,98 % des loyers d’Iroko Zen étaient de source française : cette part est imposée comme des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
  2. Les 73,02 % de loyers de source étrangère sont imposés dans le pays des immeubles ; cet impôt, acquitté par la SCPI, a représenté 15,41 % des revenus bruts versés en 2025. En France, selon Iroko, ceux d’Allemagne, d’Espagne, d’Italie et du Royaume-Uni ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, lequel s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux, et ceux des Pays-Bas et d’Irlande sont exonérés avec règle du taux effectif ; le rapport annuel 2025 ne traite pas encore de la Belgique, où la SCPI a investi en 2026.
  3. Exonérés ou ouvrant droit à ce crédit d’impôt, ces revenus de source étrangère ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus ; les conventions fiscales peuvent être renégociées.
  4. La revente des parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent la plus-value d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, les parts entrent dans l’assiette pour la fraction de leur valeur représentative des immeubles.
  5. Détenues en nue-propriété, les parts ne procurent aucun revenu à déclarer pendant le démembrement ; logées dans un contrat d’assurance-vie qui les référence, elles suivent la fiscalité de ce contrat.

La fiscalité dépend de votre situation personnelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Le traitement des revenus de source étrangère dépend de la convention fiscale conclue avec chaque pays.

Les risques à connaître

Perte en capital

Le capital investi n’est pas garanti : la valeur des parts suit celle des immeubles et peut baisser.

Revenus non garantis

Les acomptes mensuels dépendent des loyers encaissés, donc de l’occupation des immeubles et de la solvabilité des locataires ; ils peuvent baisser.

Liquidité

Un retrait n’est possible que s’il est compensé par des souscriptions, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Avant 6 ans de détention (3 ans pour les parts souscrites avant le 1er septembre 2026), il supporte en outre une commission de 6 % TTC du montant remboursé.

Change

Au 30 juin 2026, 26,7 % de la valeur des immeubles se situait au Royaume-Uni, hors zone euro : les variations de la livre sterling peuvent peser sur les loyers comme sur la valeur des parts.

Endettement

Iroko Zen peut emprunter jusqu’à 50 % de la valeur globale de ses actifs ; son ratio d’endettement était de 24,45 % au 30 juin 2026. L’emprunt amplifie les variations de valeur, à la baisse comme à la hausse.

Fiche d’identité

Forme
SCPI à capital variable
Capital statutaire maximum
2 000 000 100 € (11 428 572 parts de 175 € de nominal), fixé par l’assemblée générale mixte du 29 avril 2025
Capital initial
770 000 €, soit 4 400 parts de 175 € de nominal
Société de gestion
Iroko, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 8 juin 2020 sous le n° GP-20000014
Date de constitution
5 octobre 2020, pour une durée de 99 ans
Siège
4A rue de la Pompe, 75116 Paris
Visa AMF
n° 20-17 du 9 octobre 2020
Code ISIN
SCPI00004669
Dépositaire
Oddo BHF SCA
Commissaire aux comptes
Forvis Mazars, nommé par l’assemblée générale du 16 avril 2026 en remplacement de BM&A
Expert externe en évaluation
Non nommé dans la note d’information ni dans les rapports annuels 2024 et 2025 ; les expertises de l’exercice 2023 ont été principalement menées par Cushman & Wakefield.
Classification SFDR
Article 8
Label ISR
Depuis avril 2021 ; audit de suivi passé en juin 2026
Site de la société de gestion
iroko.eu

Vos questions sur Iroko Zen

Quel est le prix de la part d’Iroko Zen ?

Depuis le 1er août 2026, la part d’Iroko Zen coûte 205 € : 175 € de valeur nominale et 30 € de prime d’émission, sans commission de souscription. Le prix était de 200 € à l’ouverture, en novembre 2020 ; il a été porté à 202 € en août 2024, puis à 204 € en août 2025. Une première souscription porte sur 5 000 € au moins.

Iroko Zen a-t-elle des frais d’entrée ?

Non : la commission de souscription est de 0 %, et le document d’informations clés n’indique aucun coût d’entrée. D’autres frais demeurent : une commission de gestion de 14,4 % TTC au plus des produits encaissés, des commissions sur les acquisitions, les cessions et les travaux, et une commission de 6 % TTC en cas de retrait avant 6 ans de détention (3 ans pour les parts souscrites avant le 1er septembre 2026). Selon le DIC du 1er septembre 2026, les coûts totaux représentent 4,39 % par an pour une détention de 10 ans.

Quel a été le taux de distribution d’Iroko Zen en 2025 ?

En 2025, Iroko Zen a distribué 14,42 € par part avant impôt étranger, soit un taux de distribution de 7,14 % du prix de 202 € au 1er janvier 2025 ; après cet impôt, le dividende était de 12,20 €. Avec la hausse du prix de la part de 0,99 %, la performance globale annuelle 2025 s’est établie à 8,13 %.

Comment sont imposés les revenus d’Iroko Zen ?

Au 2e trimestre 2026, 26,98 % des loyers étaient de source française : ils sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les 73,02 % de source étrangère sont imposés dans le pays des immeubles, l’impôt étant acquitté par la SCPI. En France, selon la convention fiscale, ils ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français ou sont exonérés avec règle du taux effectif : ils ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus.

Peut-on acheter Iroko Zen en nue-propriété ou à crédit ?

Oui. Iroko propose la pleine propriété, la nue-propriété et le démembrement viager ; selon les clés en vigueur depuis le 1er septembre 2026, la nue-propriété représente par exemple 78 % du prix pour 5 ans de démembrement et 64 % pour 10 ans. La souscription à crédit est possible, avec le risque que la revente des parts ne suffise pas à rembourser l’emprunt.

Comment revendre ses parts d’Iroko Zen ?

Iroko Zen étant à capital variable, l’associé demande le retrait de ses parts, qui n’est réalisé que s’il est compensé par des souscriptions ; le rachat n’est pas garanti. Iroko indique un délai inférieur à un mois tant que les souscriptions le permettent, et aucune part n’était en attente au 30 juin 2026. Une commission de 6 % TTC s’applique avant 6 ans de détention, ou avant 3 ans pour les parts souscrites avant le 1er septembre 2026. Les parts peuvent aussi être cédées de gré à gré, avec 5 % de droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur.

Dans quels pays Iroko Zen investit-elle ?

Au 30 juin 2026, Iroko Zen détenait 183 actifs dans 8 pays : France (27,3 % de la valeur), Royaume-Uni (26,7 %), Espagne (15,6 %), Pays-Bas (10,5 %), Irlande (9,7 %), Allemagne (7,2 %), Belgique (2,2 %) et Italie (0,8 %). Les commerces représentaient 36,3 % de la valeur et les bureaux 31,6 %, devant les locaux d’activités, la santé et l’hôtellerie, les entrepôts et la logistique.

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