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SCPI · Morgen Invest

SCPI Mistral Sélection : la zone euro sans commission de souscription

Mistral Sélection est une SCPI à capital variable gérée par Swiss Life Asset Managers et ouverte au public en avril 2024. Elle investit uniquement dans la zone euro, dans tout type d’immeuble, sans commission de souscription ; une commission de retrait s’applique en revanche aux parts détenues depuis moins de six ans.

  • Sans commission de souscription
  • Zone euro uniquement
  • Label ISR
  • Article 8 SFDR
  • Ouverte en avril 2024

Immeubles détenus :

Bilan patrimonial offertSimuler un placement en SCPI

Mistral Sélection en bref

Prix de la part

180 €

Commission de souscription

0 %

Minimum de souscription

1 part, soit 180 €

Revenus potentiels

Trimestriels, non garantis

Délai de jouissance

1er jour du 5e mois suivant la souscription

Durée de placement recommandée

10 ans

Indicateur de risque

3 sur 7

Société de gestion

Swiss Life Asset Managers

Ce qui distingue Mistral Sélection

Sans commission de souscription

La part de 180 € ne supporte aucune commission de souscription, mais une commission de retrait de 6 % TTC s’applique aux parts détenues depuis moins de six ans. Selon la société de gestion, l’absence de frais d’entrée a pour contrepartie des frais de gestion plus élevés : 13,75 % HT des produits locatifs et financiers encaissés.

La zone euro, et elle seule

Sa note d’information n’autorise aucun investissement hors de la zone euro : ses immeubles ne l’exposent donc pas au risque de change. Au 30 juin 2026, 59,87 % du patrimoine se trouve en Italie, en Espagne et au Portugal.

Commerces, hôtellerie et loisirs

Au 30 juin 2026, les commerces pèsent 43,76 % du patrimoine, l’hôtellerie 21,79 % et les loisirs 16,29 %, devant les bureaux (11 %) et la logistique (7,16 %). La SCPI détient notamment un hôtel de plein air sur la côte adriatique et trois salles de sport louées à Basic-Fit.

Jeune et sans emprunt

Ouverte au public le 19 avril 2024, elle ne compte qu’un exercice plein, 2025, et 13 immeubles au 30 juin 2026. À cette date, elle n’a contracté aucun emprunt bancaire.

Stratégie et patrimoine

Mistral Sélection est un fonds d’investissement alternatif de type SCPI, à capital variable et non millésimé. Sa note d’information du 31 juillet 2026 l’autorise à investir uniquement dans les pays de la zone euro, notamment la France, l’Espagne, l’Italie et le Portugal, et dans tout type d’immeuble : bureaux, commerces, parkings, logistique urbaine, entrepôts, logements (dont coliving et résidences étudiantes), santé non médicalisée, hôtellerie et hôtellerie de plein air. Les terrains sont limités à 10 % de la valeur vénale du patrimoine et les emprunts à 40 % de la valeur vénale des immeubles.

Au 30 juin 2026, la SCPI détient 13 immeubles, loués à 25 locataires, pour 106 668 m² et une durée moyenne des baux restant à courir de 8,04 ans. En France : le parc commercial du Vignoble à Valenciennes, des bureaux et un site logistique à Thizy-les-Bourgs. En Italie : un commerce de 981 m² dans le centre historique de Vicenza, loué à DM-drogerie markt, et un hôtel de plein air quatre étoiles de plus de 200 hébergements à Viserba (Rimini), exploité par Club del Sole sous un bail commercial de 20 ans. Au Portugal, un commerce à Ermesinde ; en Espagne, trois salles de sport louées à Basic-Fit, à Murcie, Grenade et La Corogne.

Constituée le 27 décembre 2023, la SCPI a reçu le visa de l’AMF le 9 avril 2024, s’est ouverte au public le 19 avril 2024 et a obtenu le label ISR en octobre 2024. Elle comptait 4 454 associés au 30 juin 2026, contre 3 611 au 31 décembre 2025, et a collecté 12 089 340 € au 2e trimestre 2026. En septembre 2026, la société de gestion a annoncé deux acquisitions au Portugal, sous des baux fermes de 15 ans : un parc de loisirs couvert de 4 200 m² à Alfragide, dans l’agglomération de Lisbonne, loué à JumpYard, et une salle de sport d’environ 1 500 m² à Valbom (Porto), louée à Element Gyms. Selon son communiqué du 8 septembre 2026, 67 % du portefeuille se situe désormais hors de France, chiffre qu’aucun bulletin trimestriel ne reprend au 19 octobre 2026.

La société de gestion, Swiss Life Asset Managers France, filiale du groupe Swiss Life, est agréée par l’AMF depuis le 13 novembre 2007 sous le numéro GP-07000055. L’assemblée générale mixte du 25 juin 2026 a adopté chacune de ses résolutions à plus de 99 % et nommé neuf membres du conseil de surveillance parmi onze candidats ; depuis, les statuts permettent de fractionner les parts jusqu’au dix-millième, sur décision de la société de gestion.

Répartition géographiqueau 30/06/2026
  • France40,13 %
  • Italie31,76 %
  • Espagne16,29 %
  • Portugal11,82 %

en valeur d’expertise au 30/06/2026 ou, à défaut, en prix d’acquisition hors droits et hors frais ; bulletin du 2e trimestre 2026

Répartition par type d’actifau 30/06/2026
  • Commerces43,76 %
  • Hôtellerie21,79 %
  • Loisirs16,29 %
  • Bureaux11 %
  • Logistique7,16 %

en valeur d’expertise au 30/06/2026 ou, à défaut, en prix d’acquisition hors droits et hors frais ; bulletin du 2e trimestre 2026

Mistral Sélection en chiffres

71 496 720 €

Capitalisation

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

4 454

Associés

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

13

Immeubles

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

4

Pays, tous en zone euro

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

98,78 %

Taux d’occupation financier

2e trimestre 2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

8,04 ans

Durée moyenne des baux restant à courir

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0 %

Endettement (maximum autorisé : 40 %)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0

Parts en attente de retrait

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

Performances passées

Performances annuelles de Mistral Sélection
AnnéeTaux de distributionVariation du prix de la partPerformance globale annuellePrécision
2026———Exercice en cours : acomptes bruts de 2,46 € par part au titre du 1er trimestre (versé le 24 avril 2026) et de 2,57 € au titre du 2e trimestre (versé le 24 juillet 2026) ; acompte du 3e trimestre non publié au 19 octobre 2026. Prix de la part inchangé à 180 € au 30 juin 2026.
20258,07 %0 %8,07 %Premier exercice plein : dividende brut de 14,52 € par part pour un prix de 180 € au 1er janvier 2025, avant crédit d’impôt sur les revenus fonciers étrangers. Selon la société de gestion, 17,29 % des revenus versés en 2025 étaient non récurrents.
2024———SCPI ouverte au public le 19 avril 2024, exercice de huit mois clos le 31 décembre 2024 : selon la société de gestion, le taux de distribution d’une SCPI de moins d’un an ne peut être communiqué. Prix de la part inchangé à 180 €.

Le taux de distribution rapporte le dividende brut versé au titre de l’année, avant crédit d’impôt sur les revenus fonciers étrangers, au prix de souscription au 1er janvier (180 € en 2025) ; la performance globale annuelle y ajoute la variation du prix de la part, nulle en 2025. Ouverte au public en avril 2024, la SCPI ne compte qu’un exercice plein.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis : la valeur des parts peut baisser comme monter. Chiffres publiés par Swiss Life Asset Managers, repris avec leur date (sources en bas de page).

Les frais de Mistral Sélection

Commissions de Mistral Sélection
CommissionTaux ou montant
Commission de souscription0 % HT, soit 0 % TTCFrais de distribution de 0 % selon le document d’informations clés de novembre 2025.
Commission de gestion13,75 % HT (16,50 % TTC à titre indicatif)Commission forfaitaire annuelle, assise sur les produits locatifs HT et les produits financiers nets encaissés par la SCPI.
Commission d’acquisition ou de cession d’actifs3 % HT (3,60 % TTC)Du prix d’acquisition ou de cession des immeubles, hors taxes, hors droits et hors frais.
Commission de suivi des travaux5 % HTDu montant TTC des travaux réalisés.
Commission de retrait anticipé5 % HT (6 % TTC)Du montant remboursé, pour des parts détenues depuis moins de six ans, prélevée directement sur le prix de retrait ; aucune au-delà. Exonérations : invalidité, décès de l’époux ou du partenaire de Pacs, fin des droits aux allocations chômage, surendettement, cessation d’activité non salariée après liquidation judiciaire.
Frais de cession de parts150 € HT (180 € TTC)Forfait par transfert de gré à gré, donation ou succession, quel que soit le nombre de parts, à la charge de l’acquéreur, du donataire ou de l’ayant droit (TTC au taux de TVA du 1er janvier 2018).
Commission de cession en cas de suspension de la variabilité du capital5 % HTDu montant revenant au cédant, à la charge de l’acquéreur, pour une cession par confrontation des ordres d’achat et de vente.

Taux maximaux prévus par la note d’information, tels que publiés par la société de gestion. Le document d’informations clés chiffre ce que coûte la SCPI selon la durée de détention : il vous est remis avant toute souscription.

Comment souscrire et détenir des parts

Première souscription
1 part au minimum, soit 180 € prime d’émission incluse.
Souscriptions suivantes
Aucun minimum.
Versements programmés
Possibles en pleine propriété seulement, chaque mois ou chaque trimestre, en nombre entier de parts ; premier prélèvement le mois suivant l’enregistrement de la demande.
Réinvestissement des revenus
Possible, pour un pourcentage des dividendes trimestriels choisi par l’associé, sous réserve d’un dividende suffisant.
Nue-propriété et usufruit
Souscription possible en démembrement ; durées et clés de répartition non publiées par la société de gestion.
Souscription à crédit
Autorisée par la note d’information ; le bulletin de souscription s’envoie une fois le prêt obtenu.
Assurance-vie
Prévue par la note d’information, en unités de compte ; la société de gestion ne nomme aucun contrat ni assureur.
Retrait des parts
Demande adressée à la société de gestion, exécutée si elle est compensée par des souscriptions ; valeur de retrait de 180 € au 30 juin 2026, diminuée de 6 % TTC pour les parts détenues depuis moins de six ans.
Fractionnement des parts
Possible jusqu’au dix-millième de part, sur décision de la société de gestion (statuts du 31 juillet 2026).

Fiscalité des revenus de Mistral Sélection

  1. Revenus des immeubles situés en France (40,13 % du patrimoine au 30 juin 2026) : revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
  2. Revenus des immeubles situés en Italie, en Espagne et au Portugal : imposés dans le pays des immeubles, l’impôt étant acquitté par la SCPI. Selon la société de gestion, les revenus portugais sont seulement retenus en France pour le calcul du taux effectif, et les revenus italiens ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Dans les deux cas, ils ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus ; le traitement des revenus espagnols n’est pas encore décrit par la société de gestion, et les conventions fiscales peuvent être renégociées.
  3. Revente des parts : régime des plus-values immobilières des particuliers, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
  4. IFI : les parts entrent dans l’assiette pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles.
  5. La SCPI peut être souscrite en nue-propriété ou en usufruit, et détenue en unités de compte d’assurance-vie ; dans ce dernier cas, les crédits d’impôt étrangers reviennent à l’assureur, non au porteur.

La fiscalité dépend de votre situation personnelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Le traitement des revenus de source étrangère dépend de la convention fiscale conclue avec chaque pays.

Les risques à connaître

Perte en capital

Le capital investi n’est pas garanti : la valeur des parts dépend de celle des immeubles. Sans emprunt au 30 juin 2026, la SCPI peut s’endetter jusqu’à 40 % de la valeur vénale de ses immeubles, ce qui amplifierait les variations de valeur.

Revenus non garantis

Les acomptes trimestriels dépendent des loyers encaissés et ne sont pas garantis. En 2025, 17,29 % des revenus versés étaient non récurrents.

Liquidité

La SCPI est à capital variable : un retrait n’est possible que s’il est compensé par des souscriptions, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts.

Commission de retrait anticipé

Pour des parts détenues depuis moins de six ans, 6 % TTC sont prélevés sur la valeur de retrait : 169,20 € reçus par part pour une valeur de 180 € au 30 juin 2026.

Jeunesse et concentration

Avec un seul exercice plein et 13 immeubles au 30 juin 2026, la SCPI a peu d’historique et un patrimoine concentré : ses trois salles de sport espagnoles, louées au même exploitant, en représentent 16,29 %.

Fiscalité étrangère

Au 30 juin 2026, 59,87 % du patrimoine est situé hors de France : l’imposition de ces revenus dépend de conventions fiscales que les États peuvent renégocier.

Fiche d’identité

Forme juridique
Fonds d’investissement alternatif de type SCPI, à capital variable, non millésimé ; échéance statutaire le 26 décembre 2122.
Capital
Capital statutaire maximum de 125 000 000 € ; capital nominal de 59 580 600 € au 30 juin 2026 (397 204 parts de 150 €).
Société de gestion
Swiss Life Asset Managers France, SA au capital de 671 167 €, RCS Marseille 499 320 059, agréée par l’AMF le 13 novembre 2007 (GP-07000055).
Constitution
27 décembre 2023 ; 982 730 186 RCS Paris.
Visa AMF
SCPI n° 24-06, du 9 avril 2024.
Ouverture au public
19 avril 2024.
Dépositaire
Société Générale.
Expert externe en évaluation
CBRE Valuation, mandat courant jusqu’à l’expertise du 31 décembre 2029.
Commissaire aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit, mandat courant jusqu’à l’assemblée statuant sur les comptes de l’exercice 2028.
Classification SFDR
Article 8, sans objectif d’investissement durable (part minimale d’investissements durables : 0 %).
Label ISR
Obtenu en octobre 2024 (annonce du 17 octobre 2024).
Code LEI
969500P74XSC9BGBBX12
Site de la société de gestion
fr.swisslife-am.com

Vos questions sur Mistral Sélection

Quel est le prix de la part de Mistral Sélection ?

Au 19 octobre 2026, la part de Mistral Sélection coûte 180 € : 150 € de valeur nominale et 30 € de prime d’émission, sans commission de souscription. Ce prix n’a pas changé depuis l’ouverture au public, le 19 avril 2024. La première souscription porte sur une part au moins, soit 180 € ; aucun minimum n’est imposé ensuite. Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation s’établit à 172,02 € et la valeur de reconstitution à 182,09 € par part.

Mistral Sélection a-t-elle des frais d’entrée ?

Non : la part ne supporte aucune commission de souscription (0 % HT, soit 0 % TTC, selon la note d’information du 31 juillet 2026). Selon la société de gestion, cette absence de frais d’entrée a pour contrepartie des frais de gestion plus élevés : 13,75 % HT (16,50 % TTC) des produits locatifs et financiers encaissés. S’y ajoutent une commission de retrait de 6 % TTC pour les parts détenues depuis moins de six ans et une commission de 3 % HT sur le prix des immeubles achetés ou vendus par la SCPI.

Quel a été le taux de distribution de Mistral Sélection en 2025 ?

En 2025, son premier exercice plein, Mistral Sélection a publié un taux de distribution de 8,07 % : 14,52 € de dividende brut par part, avant crédit d’impôt sur les revenus fonciers étrangers, pour un prix de 180 € au 1er janvier 2025. Le prix de la part n’ayant pas varié, sa performance globale annuelle 2025 est aussi de 8,07 %. Selon la société de gestion, 17,29 % des revenus versés en 2025 étaient non récurrents. Les revenus futurs ne sont pas garantis.

Dans quels pays investit Mistral Sélection ?

Mistral Sélection investit uniquement dans les pays de la zone euro : sa note d’information n’autorise aucune exposition au-delà. Au 30 juin 2026, son patrimoine se répartit entre la France (40,13 %), l’Italie (31,76 %), l’Espagne (16,29 %) et le Portugal (11,82 %), en valeur d’expertise ou, à défaut, en prix d’acquisition. Après deux acquisitions au Portugal, la société de gestion indiquait le 8 septembre 2026 que 67 % du portefeuille se situait désormais hors de France.

Comment sont imposés les revenus de Mistral Sélection ?

Les loyers des immeubles situés en France (40,13 % du patrimoine au 30 juin 2026) sont des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les loyers italiens, espagnols et portugais sont imposés dans le pays des immeubles, l’impôt étant acquitté par la SCPI. Selon la société de gestion, les revenus portugais sont seulement retenus pour le calcul du taux effectif, et les revenus italiens ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français : ils ne supportent donc pas de prélèvements sociaux français, mais peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus. Le traitement des revenus espagnols n’est pas encore décrit par la société de gestion.

Peut-on acheter Mistral Sélection en nue-propriété ou à crédit ?

Oui pour la nue-propriété : le bulletin de souscription prévoit une souscription en nue-propriété ou en usufruit, mais la société de gestion ne publie ni les durées de démembrement ni les clés de répartition. Le financement à crédit est autorisé par la note d’information du 31 juillet 2026 ; le bulletin de souscription demande de ne l’envoyer qu’une fois le prêt obtenu. Les versements programmés, eux, ne sont possibles qu’en pleine propriété.

Comment revendre ses parts de Mistral Sélection ?

Mistral Sélection étant à capital variable, vous demandez le retrait de vos parts à la société de gestion ; il n’est exécuté que s’il est compensé par des souscriptions, et le rachat n’est pas garanti. La valeur de retrait est de 180 € au 30 juin 2026 ; pour des parts détenues depuis moins de six ans, la commission de 6 % TTC est prélevée sur ce prix, soit 169,20 € reçus par part. Aucune part n’était en attente de retrait sur chacun des quatre trimestres allant du 3e trimestre 2025 au 2e trimestre 2026. Une cession de gré à gré reste possible, moyennant un forfait de 150 € HT (180 € TTC) à la charge de l’acquéreur.

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