Simulateur SCPI : ce que votre placement pourrait rapporter selon vos hypothèses, net de frais et d’impôts

Comment sont imposés les revenus d’une SCPI

Une SCPI est fiscalement transparente : chaque associé est imposé sur sa part du résultat, selon les règles des revenus fonciers, que ce résultat soit distribué ou mis en réserve. Les revenus s’ajoutent à vos autres revenus et suivent le barème, avec 17,2 % de prélèvements sociaux ; la part issue du placement de la trésorerie de la SCPI relève des revenus financiers.

• Régime réel : un associé qui ne détient que des parts de SCPI est exclu du micro-foncier.
• Calcul par différence : le simulateur calcule votre impôt avec et sans le placement, quotient familial, décote et seuils de recouvrement compris, plutôt que d’appliquer une tranche fixe.
• Imprimé fiscal : le revenu imposable exact figure sur le document annuel de la SCPI ; il peut différer du dividende versé.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque foyer et peut être modifié ultérieurement.

Frais de souscription et durée

Les frais de souscription sont inclus dans le prix de la part : cette partie de votre versement n’est pas investie en immeubles. Le taux de distribution, calculé sur ce prix, en tient déjà compte, et la valeur de retrait, égale au prix diminué de la commission, en porte la trace. Revendre sans hausse du prix de part, c’est perdre ces frais : avec 10 % de frais, il faut une hausse de 11,1 % pour les récupérer. Conserver les parts ne les efface pas : ils restent l’écart entre ce que vous avez payé et ce que vous pourriez récupérer. Plus la durée est longue, plus leur poids annuel diminue ; l’AMF recommande une durée de placement de 10 à 20 ans au moins.

La nue-propriété

Vous achetez la seule nue-propriété des parts pour une fraction de leur prix, fixée par une clé de répartition propre à chaque SCPI et à chaque durée. Pendant le démembrement, vous ne percevez aucun revenu, donc aucun impôt sur les revenus à ce titre, sauf, selon la convention, l’impôt sur la plus-value d’un immeuble cédé par la SCPI, souvent mis à la charge du nu-propriétaire ; les parts sont en principe comprises dans le patrimoine de l’usufruitier pour l’IFI. Au terme, vous devenez plein propriétaire sans impôt ni taxe. Les frais de souscription, compris dans votre prix, pèsent sur toute la part : à prix constant, votre gain réel est inférieur à la décote affichée. La sortie avant l’échéance suppose de trouver soi-même un acquéreur de la nue-propriété, sans marché organisé et à un prix inconnu d’avance ; l’usufruitier bénéficie souvent d’un droit de préférence, et certaines conventions l’encadrent davantage.

Morgen Capital est conseiller en investissements financiers « à titre non indépendant » au sens de MIF II et peut être rémunéré sur les frais d’une SCPI souscrite par son intermédiaire : voir nos conflits d’intérêts et nos agréments.

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