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SCPI en nue-propriété : acheter l’immobilier avec une décote, en renonçant aux revenus pour un temps.
Le démembrement temporaire sépare une part de SCPI en deux droits : l’usufruit, qui perçoit les revenus pendant une durée fixée, et la nue-propriété, qui redevient pleine propriété au terme. Le nu-propriétaire ne paie qu’une fraction du prix de la part ; en échange, il ne touche rien pendant toute la période — et n’a donc, en principe, rien à déclarer, ni à l’impôt sur le revenu ni à l’IFI. Un outil de capitalisation à horizon connu, pas une source de revenus.
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L’essentiel
Ce que c’est
L’achat de la seule nue-propriété de parts de SCPI, pour une durée fixée à la souscription. Un usufruitier — personne physique ou société à l’impôt sur les sociétés — acquiert en parallèle le droit aux revenus.
La décote
Vous ne payez qu’une quote-part du prix de la part, fixée par la société de gestion selon la SCPI et la durée : plus le démembrement est long, plus cette quote-part est faible.
Pendant la période
Aucun revenu, donc aucun impôt ni prélèvement social à ce titre ; les parts n’entrent pas dans votre patrimoine taxable à l’IFI (article 968 du CGI).
Le risque
Capital non garanti et liquidité très réduite avant le terme : vous récupérez à l’échéance des parts dont la valeur dépend alors du marché immobilier.
Comment ça fonctionne : une part, deux droits, une échéance
Deux investisseurs pour une même part
La société de gestion enregistre ensemble la souscription du nu-propriétaire et celle de l’usufruitier, avec une convention de démembrement qui fixe la durée et la répartition du prix. Sans contrepartie identifiée, elle peut en chercher une — Sofidy le propose pour les souscriptions de plus de 10 000 € —, sans garantie d’aboutir.
La clé de répartition
Elle partage le prix de la part entre les deux droits, et varie d’une SCPI et d’une durée à l’autre. Exemple publié par Sofidy : pour sa SCPI Sofidy Europe Invest démembrée sur 20 ans, le nu-propriétaire paie 59 % du prix de la part. Une clé indicative, qui ne préjuge pas de la valeur future des parts.
Pendant le démembrement
L’usufruitier perçoit les dividendes et en supporte l’impôt. Vous ne percevez rien et n’avez rien à déclarer au titre de ces revenus. La durée est fixée dès l’origine — de 5 à 20 ans pour les SCPI de Sofidy, par exemple.
Au terme
L’usufruit s’éteint de lui-même : vous devenez plein propriétaire des parts, sans formalité ni impôt (article 1133 du CGI), et percevez désormais les revenus que la SCPI distribue, le cas échéant.
Ensuite : conserver ou céder
Vous gardez les parts pour leurs revenus, imposés selon la fiscalité des SCPI — voir notre page SCPI —, ou vous demandez leur retrait, qui suppose l’existence d’une contrepartie à l’achat.
Une durée calée sur votre calendrier
Fin d’activité, besoin de revenus attendu, échéance d’un crédit : la durée se choisit en fonction d’une date. Sortir avant suppose de trouver un acheteur pour la nue-propriété, sans marché organisé.
Pour qui ?
Contribuable fortement imposé
Vous n’avez pas besoin aujourd’hui de revenus qui s’ajouteraient à votre revenu imposable : la nue-propriété reporte leur perception au terme de la période.
Redevable de l’IFI
Pendant le démembrement, les parts détenues en nue-propriété ne s’ajoutent pas à votre patrimoine taxable : c’est l’usufruitier qui les déclare, pour leur valeur en pleine propriété.
Préparer la retraite
Des revenus potentiels qui commencent à la date choisie — par exemple celle du départ en retraite, quand le revenu imposable a parfois diminué.
À qui elle ne convient pas
Besoin de revenus ou de disponibilités avant l’échéance, horizon incertain, patrimoine déjà très concentré sur l’immobilier : d’autres solutions sont prioritaires.
Avantages, risques et frais
Ce qu’elle apporte
- Un prix d’entrée réduit : vous payez la nue-propriété, pas la pleine propriété.
- Aucune fiscalité courante : pas de revenus perçus, donc rien à déclarer pendant la période.
- Des parts hors IFI pendant toute la durée du démembrement.
- Une échéance connue : la pleine propriété se reconstitue à une date fixée, sans impôt.
Les risques et les limites
- Risque de perte en capital : la décote n’est pas un gain acquis. Si le prix de la part baisse pendant la période, elle peut être absorbée en tout ou partie ; le capital n’est ni garanti ni protégé.
- Liquidité très réduite : pas de marché organisé de la nue-propriété ; même après le terme, le retrait des parts dépend de l’existence d’acheteurs et peut être bloqué.
- Aucun revenu pendant toute la durée, sans possibilité d’en décider autrement une fois la souscription faite.
- Risque de contrepartie à l’entrée : sans usufruitier, la souscription n’aboutit pas.
- Risque réglementaire : l’intérêt fiscal repose sur des règles (IFI, plus-values) susceptibles d’évoluer pendant la période.
Les frais
- Frais de souscription de la SCPI, compris dans le prix de la part.
- Répartition des frais et charges entre nu-propriétaire et usufruitier pendant la période, fixée par la documentation de la SCPI et la convention de démembrement.
- Frais de sortie éventuels lors du retrait ou de la cession des parts.
L’ensemble des caractéristiques, frais et risques figure dans la documentation réglementaire de la SCPI (DIC, note d’information, statuts) et dans la convention de démembrement, remises avant toute souscription. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Fiscalité : les grands principes
- Pendant le démembrement — le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’a rien à déclarer à ce titre ; l’usufruitier perçoit les dividendes et en supporte l’imposition.
- IFI — les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du CGI) ; le nu-propriétaire n’a rien à déclarer, hors les cas de répartition limitativement prévus par ce même article.
- Au terme — la réunion de l’usufruit à la nue-propriété par l’expiration du temps fixé ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe (article 1133 du CGI).
- En cas de cession des parts — la plus-value relève du régime des plus-values immobilières (article 150 UB du CGI) : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération totale après 30 ans, taxe supplémentaire de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (Service-Public, vérifié le 15/04/2026). Après réunion de la propriété, la durée de détention se décompte à partir de l’achat de la nue-propriété ; pour le prix d’acquisition, la doctrine administrative admet de retenir la valeur de la pleine propriété à cette date (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220, règle rendue applicable aux parts de sociétés à prépondérance immobilière par le BOI-RFPI-SPI-20, § 1).
- Après le terme — les revenus distribués sont imposés selon la fiscalité des SCPI, présentée sur notre page SCPI.
Textes consultés le 23/09/2026. Les règles s’apprécient selon votre situation individuelle et la législation en vigueur, susceptible d’évoluer pendant la durée du démembrement. L’analyse s’effectue au cas par cas, en coordination avec votre conseil fiscal.
Notre approche
Une décote ne vaut que si les parts conservent leur valeur jusqu’au terme. Nous étudions donc la SCPI avant la clé de répartition, en architecture ouverte, parmi les sociétés de gestion avec lesquelles nous travaillons.
- La SCPI d’abord — nature et localisation du patrimoine, qualité des locataires, endettement, historique du prix de la part et des retraits.
- La durée ensuite — calée sur une date de votre vie (retraite, fin d’un crédit, transmission), et non sur la clé la plus avantageuse.
- La contrepartie — nous vérifions avec la société de gestion qu’un usufruitier est identifié avant de vous engager.
- Le dosage — une fraction mesurée du patrimoine, articulée avec la pleine propriété de SCPI, l’assurance-vie et vos besoins de liquidité.
- Le suivi jusqu’à l’échéance — rappel du terme, puis choix entre conserver les parts pour leurs revenus ou les céder.
Morgen Capital est CIF adhérent CNCEF Patrimoine, « à titre non indépendant » au sens MIF II — voir nos agréments et notre modèle de rémunération, présenté avant toute souscription.
Vos questions sur la nue-propriété de SCPI
Comment la décote est-elle fixée ?
Par une clé de répartition, propre à chaque SCPI et à chaque durée, que la société de gestion publie ou communique : elle partage le prix de la part entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Plus le démembrement est long, plus la quote-part du nu-propriétaire est faible, puisqu’il renonce aux revenus plus longtemps. À titre d’exemple, Sofidy indique que, pour un démembrement de 20 ans de sa SCPI Sofidy Europe Invest, le nu-propriétaire paie 59 % du prix de la part (page consultée le 23/09/2026). Ces clés sont indicatives : elles ne constituent ni un barème fiscal ni une indication de la valeur future des parts.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
L’usufruit s’éteint à la date fixée dès l’origine et vous devenez automatiquement plein propriétaire des parts, sans démarche particulière. Cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété par l’expiration du temps fixé ne donne lieu à aucun impôt ni taxe (article 1133 du CGI). Vous percevez ensuite les revenus que la SCPI distribue, le cas échéant, imposés selon la fiscalité des SCPI, ou vous demandez le retrait de vos parts.
Les parts détenues en nue-propriété entrent-elles dans l’IFI ?
Non, en principe. Selon l’article 968 du CGI, les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire n’a donc rien à déclarer. Le même article prévoit une répartition entre les deux patrimoines dans quelques cas limitativement énumérés (usufruit légal du conjoint survivant, vente d’un bien avec réserve d’usufruit, donation à l’État ou à certains organismes). L’avantage dure tant que dure le démembrement, et suppose que la règle ne change pas.
Puis-je revendre avant le terme ?
Ce n’est pas exclu, mais c’est difficile en pratique. Il n’existe pas de marché organisé de la nue-propriété de parts de SCPI : il faut trouver un acquéreur pour ce droit, à un prix qui n’est pas connu d’avance. Sofidy le souligne : en nue-propriété, la liquidité est encore plus limitée qu’en pleine propriété. On n’y place donc qu’une somme dont on n’aura pas besoin avant l’échéance.
Qui achète l’usufruit, et pourquoi ?
Deux profils principalement : des personnes physiques qui cherchent un complément de revenus immédiat pour une durée déterminée, et des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui placent une trésorerie à moyen ou long terme. L’usufruitier perçoit les dividendes et en supporte l’imposition. La souscription en nue-propriété n’aboutit que si une contrepartie usufruitière est trouvée : la société de gestion peut la chercher — Sofidy le propose pour les souscriptions de plus de 10 000 € —, sans garantie d’y parvenir.
Nue-propriété de SCPI ou nue-propriété d’un logement ?
La logique est la même — une décote en contrepartie des revenus auxquels on renonce — mais l’actif diffère : d’un côté, des parts d’un patrimoine immobilier mutualisé, accessibles par petites quantités et sans acte notarié ; de l’autre, un logement identifié, acquis devant notaire, dont on récupère l’usage ou le loyer au terme. Le démembrement d’un bien en direct et son usage en transmission sont présentés sur notre page dédiée au démembrement.
Architecture ouverte
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Nous ne distribuons pas un catalogue : sur « SCPI en nue-propriété », nous mettons en concurrence 13 acteurs et retenons celui qui correspond à votre situation.
Souvent étudié en parallèleSCPI françaises, européennes et internationales
La nue-propriété se choisit pour une date, pas pour une décote.
Un bilan patrimonial pour vérifier si vous pouvez renoncer aux revenus pendant la période, choisir la durée et la SCPI, et mesurer l’effet sur votre impôt et votre IFI. Le bilan est offert.
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