Fonds immobiliers en SCI ou OPCI : l’immobilier non coté, logé dans votre assurance-vie.

Les trois investissent dans l’immobilier, mais pas selon les mêmes règles. L’OPCI est un fonds agréé par l’AMF, tenu à des ratios : au moins 60 % d’actifs immobiliers, au moins 5 % d’actifs liquides, un endettement plafonné. Une SCI qui répond à la définition d’un fonds d’investissement alternatif est un « autre FIA » : le droit des fonds ne lui impose aucun ratio de composition. Pour servir d’unité de compte, le Code des assurances exige seulement qu’elle détienne au moins cinq immeubles, d’une valeur globale d’au moins 15 244 901,72 €, et que ses actifs soient constitués à tout instant d’au moins 70 % de droits immobiliers ou de parts de sociétés immobilières (article R131-3) ; sa documentation fixe le reste, endettement compris. La SCPI, enfin, se détient aussi en direct : elle distribue des revenus que l’associé déclare, et sa sortie n’est possible qu’en présence d’une contrepartie. En assurance-vie, SCI et OPCI ne produisent aucun revenu à déclarer : tout se passe à l’intérieur du contrat.

Vous pouvez demander un rachat à tout moment, et un arbitrage dans les conditions du contrat ; la loi impose à l’assureur de verser la valeur de rachat dans un délai qui ne peut excéder deux mois (article L132-21 du Code des assurances). Mais la disponibilité n’est pas garantie en toutes circonstances : un OPCI peut étaler les rachats sur plusieurs valeurs liquidatives, dans la limite d’un an, voire les suspendre en cas de circonstances exceptionnelles ; une SCI applique les conditions de ses statuts. Surtout, la valeur de rachat dépend de la valeur de la part au moment de la sortie, qui peut être inférieure à celle de l’entrée.

Elle résulte de l’actif net du fonds divisé par le nombre de parts. Pour un OPCI, les immeubles sont évalués par deux experts externes au moins quatre fois par an, chaque actif étant expertisé une fois par an, et la valeur liquidative est établie au moins tous les six mois et au plus deux fois par mois (ASPIM). Les expertises étant périodiques, la valeur de la part suit le marché immobilier avec un temps de retard, à la hausse comme à la baisse.

Oui, pour leur part immobilière. L’article 972 du CGI soumet à l’IFI la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables, à hauteur de la fraction représentative des unités de compte constituées d’actifs immobiliers imposables. Loger de l’immobilier dans un contrat ne le fait donc pas sortir de l’assiette de l’IFI — à la différence de la nue-propriété de parts de SCPI, par exemple.

Trois niveaux se cumulent : les frais du fonds (commission de souscription éventuelle, frais de gestion et de fonctionnement), les coûts liés aux immeubles eux-mêmes (acquisition, travaux, gestion locative), supportés par le fonds, et les frais du contrat d’assurance-vie sur les unités de compte, auxquels s’ajoutent d’éventuels frais d’arbitrage. Le document d’informations clés du support et l’annexe financière du contrat les détaillent : c’est leur total qui compte, pas un poste isolé.

Oui, sur un compte-titres, mais c’est l’exception : selon l’ASPIM, la majorité des OPCI grand public est souscrite par l’intermédiaire de contrats d’assurance-vie. En direct, les dividendes d’une SPPICAV sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers, les gains de rachat de ses actions selon le régime des plus-values de valeurs mobilières (article 150-0 A du CGI), et la quote-part immobilière de la valeur des actions entre dans l’IFI. Les SCI d’assurance-vie, elles, servent généralement de supports en unités de compte.