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SCPI · Morgen Invest

SCPI LOG IN : locaux d’activités et logistique en Europe, hors de France

LOG IN est une SCPI à capital variable lancée en octobre 2022 par Theoreim. Elle détient des locaux d’activités, des sites de production et des entrepôts logistiques, tous hors de France : au 30 juin 2026, 21 immeubles en Espagne, en Italie, au Royaume-Uni, en Allemagne, en Pologne et en Irlande.

  • Locaux d’activités et logistique
  • Immeubles dans 6 pays
  • Aucun immeuble en France
  • Revenus potentiels trimestriels
  • Label ISR depuis 2023

Immeubles détenus :

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LOG IN en bref

Prix de la part

255 € depuis le 1er novembre 2025

Commission de souscription

12 % TTC, incluse dans le prix

Minimum de souscription

4 parts, soit 1 020 €

Revenus potentiels

Trimestriels

Délai de jouissance

1er jour du 6e mois suivant la souscription

Durée de placement recommandée

10 ans

Indicateur de risque

3 sur 7

Société de gestion

Theoreim

Ce qui distingue LOG IN

Activités, production et logistique

Au 30 juin 2026, les locaux d’activités et sites de production représentaient 65 % de la valeur des immeubles, la logistique 30 % et les sciences de la vie 5 %. Au 31 décembre 2025, avant l’achat de l’entrepôt logistique de Grenade, la logistique en représentait 24 %.

Un patrimoine tout entier à l’étranger

Les 21 immeubles détenus au 30 juin 2026 se situent dans six pays européens, de l’Espagne à l’Irlande, et aucun en France. Leurs loyers sont imposés dans le pays de chaque immeuble : en 2025, les 2,1 M€ d’impôt acquittés à l’étranger par la SCPI ont ramené son taux de distribution de 6,21 % à 4,91 % net de cette fiscalité.

Durée ferme des baux : 9,1 ans

Au 30 juin 2026, la durée moyenne ferme des baux était de 9,1 ans, et leur durée moyenne jusqu’au terme de 10,7 ans. Le taux d’occupation financier, dont le mode de calcul a changé au 1er trimestre 2026, était de 100 %, pour 23 locataires.

Une commission de souscription de 12 % TTC

Cette commission de 10 % HT, soit 12 % TTC, est comprise dans le prix de 255 € : la valeur de retrait, égale au prix diminué de 25,50 € HT, est de 229,50 € par part. Aucune commission n’est prélevée sur les retraits.

Stratégie et patrimoine

LOG IN est gérée par Theoreim, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 11 septembre 2020, qui s’appuie sur Principal Real Estate dans le cadre d’un contrat de conseil et d’asset management. Sa note d’information l’oriente vers l’immobilier d’entreprise, plus particulièrement mais non exclusivement les locaux d’activités, de production, de stockage de biens et de données et de recherche et développement : bâtiments logistiques, usines, data centers, laboratoires. Son document d’informations clés du 25 février 2026 vise principalement les pays de l’Union européenne, France comprise, et le Royaume-Uni, accessoirement d’autres pays.

Au 30 juin 2026, LOG IN détenait 21 immeubles loués à 23 locataires, pour 259 225 m² et une valeur vénale de 228,2 M€. Ils se trouvent en Espagne (Alicante, Pampelune, Séville, Grenade), en Italie (notamment Bovolone, Fossò, Collesalvetti et Côme), au Royaume-Uni (Livingston, Cumbernauld, Alnwick, Nottingham, Sheffield), en Allemagne (Hörstmar, Espelkamp), en Pologne (Tychy, Cracovie) et en Irlande (Galway) ; aucun n’est situé en France.

Dotée du visa AMF n° 22-16 le 13 septembre 2022 et constituée le 3 octobre suivant, LOG IN a été lancée le même mois au prix de 250 € la part, porté à 255 € le 1er novembre 2025. En novembre 2025, elle a acquis un site de 7 200 m² à Cumbernauld, en Écosse, pour 8,1 M£ hors droits, sans endettement ; le 30 mars 2026, un actif de 16 281 m² dans la zone industrielle de Nowa Huta, à Cracovie, pour 10 M€, sans dette et avec un loyer libellé en euros. Le 18 juin 2026, elle a acheté pour plus de 21 M€ hors droits un entrepôt logistique du dernier kilomètre de plus de 10 000 m² à Grenade, sa plus importante acquisition depuis sa création selon Theoreim, loué en totalité à un acteur du commerce en ligne et de la logistique par un bail ferme de 12 ans en triple net, dont 8,4 ans restaient à courir.

La capitalisation de LOG IN atteignait 247,7 M€ au 30 juin 2026, pour 6 315 associés. Au premier semestre 2026, la SCPI a collecté 36,7 M€ bruts, tandis que 91 207 parts étaient retirées ; Theoreim explique ces retraits par la sortie progressive de « l’un de nos fondateurs, unique investisseur institutionnel significatif du fonds, investi en compte propre ». En septembre 2026, la presse spécialisée a fait état d’un projet de reprise de Theoreim par Mata Capital ; au 19 octobre 2026, ni Theoreim ni Mata Capital ne l’avaient confirmé par un communiqué, et aucune conséquence pour les associés de LOG IN n’avait été annoncée.

Répartition géographiqueau 30/06/2026
  • Espagne32 %
  • Italie26 %
  • Royaume-Uni20 %
  • Allemagne11 %
  • Pologne8 %
  • Irlande3 %

En % de la valeur vénale hors droits, bulletin du 2e trimestre 2026 (après les acquisitions de Cracovie et de Grenade)

Répartition par type d’actifau 30/06/2026
  • Locaux d’activités et sites de production65 %
  • Logistique30 %
  • Sciences de la vie5 %

En % de la valeur vénale hors droits, selon la destination inscrite aux actes de propriété, bulletin du 2e trimestre 2026

LOG IN en chiffres

247,7 M€

Capitalisation

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

6 315

Associés

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

21

Immeubles, loués à 23 locataires

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

100 %

Taux d’occupation financier

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

9,1 ans

Durée moyenne ferme des baux

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

5,3 %

Ratio dettes et autres engagements

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0

Parts en attente de retrait

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

226,19 €

Valeur de réalisation par part (reconstitution : 268,05 €)

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

Performances passées

Performances annuelles de LOG IN
AnnéeTaux de distributionVariation du prix de la partPerformance globale annuellePrécision
2026———Exercice en cours. Acomptes par part, bruts et nets de fiscalité étrangère : 3,79 € et 3,06 € au 1er trimestre, 3,72 € et 2,97 € au 2e trimestre. Prix inchangé à 255 €.
20256,21 %+2,00 %8,21 %Prix porté de 250 € à 255 € le 1er novembre 2025. 15,52 € par part bruts de fiscalité étrangère, 12,27 € nets (4,91 %), dont 0,97 € (0,39 %) prélevés sur le report à nouveau.
20246,30 %0 %6,30 %Prix inchangé à 250 €. 15,75 € par part bruts de fiscalité étrangère, 12,99 € nets, dont 2,14 € prélevés sur le report à nouveau. Performance globale publiée par Theoreim le 3 novembre 2025.
20236,21 %0 %—Première année civile complète ; prix inchangé à 250 €. 15,53 € par part bruts de fiscalité, 13,32 € nets.

Theoreim calcule le taux de distribution en rapportant le dividende brut versé au titre de l’année, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé, quote-part de plus-values distribuées comprise, au prix de souscription au 1er janvier. Ce taux est donc brut de l’impôt payé par la SCPI dans les pays des immeubles ; les montants nets de cette fiscalité figurent dans les remarques de chaque année. L’exercice 2026 est en cours : seuls les acomptes des deux premiers trimestres y sont repris.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis : la valeur des parts peut baisser comme monter. Chiffres publiés par Theoreim, repris avec leur date (sources en bas de page).

Les frais de LOG IN

Commissions de LOG IN
CommissionTaux ou montant
Commission de souscription10 % HT, soit 12 % TTC du prix de souscriptionIncluse dans le prix de la part : 25,50 € HT par part au prix de 255 €. La valeur de retrait, 229,50 €, est égale au prix diminué de ce montant.
Commission de gestion10 % HT (12 % TTC) des loyers et produits financiersTaux appliqué tant que la collecte nette annuelle dépasse 5 M€ ; 12 % HT (14,4 % TTC) dans le cas contraire, maximum prévu par les statuts, assis sur les produits locatifs hors taxes et les autres produits encaissés.
Commission de retrait0 %Les statuts permettent d’en prévoir une, mais la société de gestion l’a fixée à zéro ; le DIC du 25 février 2026 ne prévoit aucun coût de sortie.
Commission d’acquisition et de cession d’actifs1 % HT (1,2 % TTC)
Commission de suivi des travaux1 % HT (1,2 % TTC)Du montant des travaux de gros entretien et d’investissement réalisés, pour les programmes de plus de 100 000 €. Aucune n’a été facturée en 2025.
Cession de parts de gré à gré, transmission à titre gratuit100 € HT (120 € TTC) par opérationForfait ; en cas de cession, des droits d’enregistrement de 5 % sont à la charge de l’acquéreur.
Cession sur un marché secondaire organisé5 % HT (6 % TTC) du montant de la transactionSi un marché secondaire est organisé avec l’intervention de la société de gestion ; à la charge de l’acquéreur.
Coûts totaux selon le DIC5,19 % par an sur 10 ansPour 10 000 € investis et conservés 10 ans : 9 233 € de coûts, coûts d’entrée compris ; 13,50 % par an en cas de sortie au bout d’un an. Ils comprennent des frais de gestion et autres frais administratifs de 0,88 % par an et des coûts de transaction de 3,01 % par an (DIC du 25 février 2026).

Taux maximaux prévus par la note d’information, tels que publiés par la société de gestion. Le document d’informations clés chiffre ce que coûte la SCPI selon la durée de détention : il vous est remis avant toute souscription.

Comment souscrire et détenir des parts

Minimum de souscription
4 parts pour une première souscription, soit 1 020 € prime d’émission incluse ; une part (255 €) pour les souscriptions suivantes.
Versements programmés
À partir de 255 €, en part entière, chaque mois, trimestre, semestre ou année, en pleine propriété, après une première souscription de 4 parts. Ils se mettent en place depuis l’espace en ligne que Theoreim réserve à ses partenaires.
Démembrement
Souscription en démembrement temporaire ou viager, depuis le même espace.
Souscription à crédit
Possible. La note d’information rappelle le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt si les revenus ou la valeur des parts baissent.
Souscription dématérialisée
Ouverte le 13 octobre 2025 dans l’espace en ligne des partenaires de Theoreim, en pleine propriété, pour les personnes physiques et morales.
Retrait des parts
Les retraits sont compensés par des souscriptions et réglés dans un délai de 30 jours calendaires au plus, à la valeur de retrait (229,50 € depuis le 1er novembre 2025). La société de gestion peut proposer aux associés la création d’un fonds de remboursement.

Fiscalité des revenus de LOG IN

  1. Les immeubles de LOG IN étant tous situés hors de France, ses loyers sont des revenus de source étrangère, imposés dans le pays de chaque immeuble ; cet impôt est acquitté par la SCPI, et Theoreim publie ses acomptes bruts et nets de cette fiscalité étrangère.
  2. En France, selon la convention fiscale conclue avec chaque pays, ces revenus sont exonérés avec règle du taux effectif ou ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, lequel s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux. Dans les deux cas, ils ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus ; les conventions peuvent être renégociées.
  3. Si la SCPI acquérait des immeubles en France, ce que son document d’informations clés permet, leurs loyers seraient des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
  4. La revente des parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
  5. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles. LOG IN peut aussi être souscrite en démembrement de propriété, temporaire ou viager.

La fiscalité dépend de votre situation personnelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Le traitement des revenus de source étrangère dépend de la convention fiscale conclue avec chaque pays.

Les risques à connaître

Perte en capital

La valeur des parts suit celle des immeubles et n’est pas garantie. Au 30 juin 2026, la valeur de retrait était de 229,50 € et la valeur de réalisation de 226,19 € par part, pour un prix de souscription de 255 €.

Revenus non garantis

Les dividendes dépendent des loyers encaissés et de l’impôt payé à l’étranger, et peuvent baisser. En 2024 et en 2025, une partie de la distribution a été prélevée sur le report à nouveau : 2,14 € par part en 2024, 0,97 € en 2025.

Liquidité des parts

LOG IN étant à capital variable, un retrait n’est possible que s’il est compensé par des souscriptions, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Au 30 juin 2026, aucune part n’était en attente de retrait.

Risque de change

Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni représentait 20 % de la valeur des immeubles et la Pologne 8 %, deux pays hors de la zone euro ; le loyer de l’actif de Cracovie est toutefois libellé en euros. Les variations de change peuvent peser sur les revenus comme sur la valeur des parts.

Endettement

Les emprunts de LOG IN sont plafonnés à 40 % de la valeur de ses actifs. Son ratio de dettes et autres engagements, qui compte aussi les engagements payables à terme, était de 5,3 % au 30 juin 2026, contre 0 % au 31 mars 2026 ; le crédit amplifie les variations de valeur, à la baisse comme à la hausse.

Une SCPI récente et spécialisée

Lancée en octobre 2022, LOG IN compte trois exercices complets. Les locaux d’activités, de production et de logistique représentaient 95 % de la valeur de ses 21 immeubles au 30 juin 2026 : sa valeur dépend avant tout de ces segments du marché immobilier.

Fiche d’identité

Forme
SCPI à capital variable, non millésimée ; capital maximum statutaire de 600 M€, parts de 150 € de nominal
Durée
99 ans à compter de l’immatriculation
Société de gestion
Theoreim, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF le 11 septembre 2020 (GP-20000030), 105-109, rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris
Conseil et asset management
Principal Real Estate, au titre d’un contrat de conseil et d’asset management
Constitution
3 octobre 2022, immatriculation le 24 octobre 2022 (RCS Paris 920 755 287)
Visa AMF
SCPI n° 22-16 du 13 septembre 2022
Dépositaire
CACEIS Bank
Expert externe en évaluation
BNP Paribas Real Estate Valuation France
Commissaire aux comptes
KPMG
Classification SFDR
Article 8
Label ISR
Obtenu en février 2023, renouvelé en 2026 pour trois ans
Site de la société de gestion
theoreim.com

Vos questions sur LOG IN

Quel est le prix de la part de la SCPI LOG IN ?

Depuis le 1er novembre 2025, la part de LOG IN est proposée à 255 €, dont 150 € de valeur nominale et 105 € de prime d’émission, commission de souscription comprise ; elle était à 250 € depuis le lancement. Une première souscription porte sur 4 parts au moins, soit 1 020 €, puis une part suffit. Depuis la même date, la valeur de retrait est de 229,50 € par part.

La SCPI LOG IN a-t-elle des frais d’entrée ?

Oui : la commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC du prix de la part, et elle est comprise dans le prix de chaque part souscrite. Aucune commission n’est prélevée sur les retraits. La commission de gestion est de 12 % TTC des loyers et produits financiers, portée à 14,4 % TTC les années où la collecte nette est inférieure à 5 M€. Selon le DIC du 25 février 2026, les coûts totaux représentent 5,19 % par an pour une détention de 10 ans.

Quel a été le taux de distribution de LOG IN en 2025 ?

Le taux de distribution de LOG IN a été de 6,21 % en 2025, brut de fiscalité étrangère, soit 15,52 € par part, dont 0,39 % prélevé sur le report à nouveau ; net de l’impôt payé à l’étranger, il ressort à 4,91 %. Avec la hausse de 2 % du prix de la part, la performance globale annuelle a été de 8,21 %. En 2024, le taux de distribution avait été de 6,30 %. Les revenus ne sont pas garantis.

Dans quels pays investit la SCPI LOG IN ?

Au 30 juin 2026, les 21 immeubles de LOG IN se répartissaient, en valeur, entre l’Espagne (32 %), l’Italie (26 %), le Royaume-Uni (20 %), l’Allemagne (11 %), la Pologne (8 %) et l’Irlande (3 %) ; aucun n’est situé en France. Son document d’informations clés du 25 février 2026 lui permet d’investir principalement dans l’Union européenne, marché français compris, et au Royaume-Uni, accessoirement dans d’autres pays.

Comment sont imposés les revenus de la SCPI LOG IN ?

Les immeubles de LOG IN étant tous situés à l’étranger, ses loyers sont imposés dans les pays des immeubles, et cet impôt est acquitté par la SCPI. En France, selon la convention fiscale applicable, ils sont exonérés avec règle du taux effectif ou ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, prélèvements sociaux compris. Ils ne supportent donc pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus.

Peut-on acheter des parts de LOG IN en nue-propriété ou à crédit ?

Oui. Selon son bulletin du 2e trimestre 2026, Theoreim permet des souscriptions en démembrement de propriété, temporaire ou viager, depuis l’espace en ligne réservé à ses partenaires. La note d’information autorise aussi le financement des parts par un crédit, en rappelant le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt si les revenus ou la valeur des parts baissent.

Comment revendre ses parts de LOG IN ?

LOG IN étant une SCPI à capital variable, l’associé demande le retrait de ses parts, qui doit être compensé par des souscriptions ; la société de gestion ne garantit pas ce rachat. Le règlement intervient dans un délai de 30 jours calendaires au plus, à la valeur de retrait, 229,50 € par part depuis le 1er novembre 2025, sans commission de retrait. Au 30 juin 2026, aucune part n’était en attente de retrait. Une cession de gré à gré reste possible, moyennant un forfait de 120 € TTC et des droits d’enregistrement de 5 % à la charge de l’acquéreur.

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