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SCPI · Morgen Invest

SCPI Eden : l’Europe hors de France, sans commission de souscription

Eden est une SCPI à capital variable d’Advenis REIM, ouverte au public en décembre 2024, qui ne prélève aucune commission de souscription mais retient 6 % TTC sur les retraits de parts détenues moins de 5 ans. Au 30 juin 2026, ses 9 immeubles étaient tous situés hors de France : au Royaume-Uni, en Finlande, aux Pays-Bas et en Irlande.

  • Sans commission de souscription
  • Part à 50 €
  • Europe hors de France
  • Label ISR depuis 2025
  • Ouverte en décembre 2024

Immeubles détenus :

Bilan patrimonial offertSimuler un placement en SCPI

Eden en bref

Prix de la part

50 €, dont 10 € de prime d’émission

Commission de souscription

Aucune (0 %)

Minimum de souscription

20 parts, soit 1 000 €

Revenus potentiels

Mensuels à partir du 1er octobre 2026

Délai de jouissance

1er jour du 6e mois suivant les fonds reçus

Durée de placement recommandée

8 ans

Indicateur de risque

3 sur 7

Société de gestion

Advenis REIM

Ce qui distingue Eden

Sans commission de souscription

La part de 50 € ne supporte aucune commission à l’entrée : au 30 juin 2026, sa valeur de retrait était égale à son prix de souscription. Après une première souscription de 1 000 €, des versements programmés sont possibles dès 50 € par mois, selon le site de la SCPI.

Aucun immeuble en France

Advenis REIM présente Eden comme une SCPI investie à 100 % en Europe hors de France, ce que reflétait son patrimoine au 30 juin 2026. Sa note d’information vise toutefois l’ensemble du continent européen et n’exclut pas la France.

Des acomptes désormais mensuels

Trimestriels jusqu’ici, les acomptes deviennent mensuels à partir du 1er octobre 2026, comme l’a décidé l’assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2026. Une part n’y ouvre droit qu’à partir du premier jour du sixième mois suivant la réception intégrale des fonds.

Des frais qui demeurent

La commission de retrait atteint 6 % TTC du montant remboursé pour les parts détenues moins de 5 ans révolus, et la commission de gestion 15 % TTI au plus des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets. Pour 10 000 € conservés 8 ans, le DIC du 20 avril 2026 estime les coûts totaux à 6,45 % par an, dont 5,02 % par an de coûts de transaction.

Stratégie et patrimoine

Eden est gérée par Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), société de gestion de portefeuille du groupe Advenis agréée par l’AMF le 29 juin 2018. Sa note d’information l’autorise à investir sur le continent européen et, à titre d’exception, dans d’autres pays de l’OCDE ; elle limite l’Allemagne à 25 % des actifs, et l’Espagne, le Portugal et l’Italie à 15 % chacun. À son lancement, Advenis REIM visait en premier lieu le Royaume-Uni, la Scandinavie ou le Benelux, dans les grandes métropoles économiques et régionales d’Europe. Bureaux, hôtels, locaux d’activité, commerces, santé, éducation et logistique figurent parmi les immeubles autorisés. La SCPI peut emprunter : son DIC limite les emprunts à 40 % de la valeur d’expertise des actifs immobiliers, majorée des fonds collectés nets non encore investis, et l’assemblée générale extraordinaire du 21 janvier 2025 en a plafonné le montant à 66 666 000 €.

Au 30 juin 2026, Eden détenait 9 immeubles d’une surface totale de 22 032 m², loués à 9 locataires (hors parkings), pour une valeur vénale de 55,1 M€ hors droits. Quatre sont au Royaume-Uni (deux à Aberdeen, un à Londres, un à Manchester), deux aux Pays-Bas (à Vianen et à Groningen), deux en Finlande (à Tuusula et à Oulu) et un à Dublin, en Irlande. La durée ferme moyenne restant à courir sur les baux (WALB) était de 9,7 ans, et le taux d’occupation financier de 100 % au 2e trimestre 2026, comme sur l’ensemble de 2025.

Au 2e trimestre 2026, la SCPI a acquis trois immeubles : à Tuusula, à environ 30 km d’Helsinki, un actif logistique de 2 937 m², acheté 9,6 M€ en cession-bail (sale & leaseback) et loué à Wulff Group avec un bail ferme de 12 ans restant à courir ; à Oulu, des locaux d’activité de 2 149 m² loués à Eastman Chemical Company, acquis 6 M€ avec un bail ferme de 14 ans restant à courir ; au centre de Manchester, un commerce de 614 m² loué à Schuh Limited, acquis 5,9 M€. Le 21 juillet 2026, la société de gestion a annoncé l’acquisition d’un dixième immeuble, en Finlande, loué à un spécialiste de la recharge électrique : selon la presse spécialisée, un immeuble de 5 141 m² à Tampere, loué en totalité à Plugit Finland Oy.

Constituée le 29 août 2024 par 108 associés fondateurs, Eden a obtenu de l’AMF le visa SCPI n° 24-28 le 26 novembre 2024 et s’est ouverte au public le 5 décembre 2024. Jusqu’au 5 mars 2025, les premiers souscripteurs ont acquis des « parts sponsors » à 47,50 €, inaliénables pendant 3 ans ; le prix public est de 50 € depuis l’ouverture. La collecte brute a atteint 33,9 M€ en 2025, et la capitalisation, de 42,2 M€ au 31 décembre 2025, s’élevait à 59,7 M€ au 30 juin 2026, pour 1 859 associés. L’assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2026 a porté le capital maximum statutaire de 100 M€ à 250 M€.

Répartition géographiqueau 30/06/2026
  • Royaume-Uni34,13 %
  • Finlande28,99 %
  • Pays-Bas24,18 %
  • Irlande12,7 %

en % de la valeur vénale (55,1 M€ hors droits, 9 immeubles), bulletin du 2e trimestre 2026

Répartition par type d’actifau 30/06/2026
  • Logistique35,45 %
  • Bureaux28,7 %
  • Formation14,21 %
  • Industriel10,9 %
  • Commerce10,74 %

en % de la valeur vénale, libellés du bulletin du 2e trimestre 2026

Eden en chiffres

59,7 M€

Capitalisation

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

1 859

Associés

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

9

Immeubles, loués à 9 locataires

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

4

Pays, aucun en France

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

100 %

Taux d’occupation financier du 2e trimestre

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

6,19 %

Ratio dettes et autres engagements

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

9,7 ans

Durée ferme moyenne restante des baux

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

0

Part en attente de retrait

30/06/2026 · bulletin du 2e trimestre 2026

Performances passées

Performances annuelles d’Eden
AnnéeTaux de distributionVariation du prix de la partPerformance globale annuellePrécision
2026—Inchangé (50 €) au 19/10/2026—Exercice en cours. Acomptes bruts par part : 1,00 € au 1er trimestre et 1,00 € au 2e trimestre, dont 0,24 € puis 0,11 € d’impôt étranger acquitté par la SCPI. Acomptes mensuels à partir du 1er octobre 2026.
20258,00 %Non publiée au rapport annuel ; prix resté à 50 €8,00 %Premier exercice de distribution : 1,90 € par part au 2e trimestre, 1,10 € au 3e et 1,00 € au 4e, avant impôt étranger.
2024Aucune——Premier exercice : ouverture au public le 5 décembre 2024, un seul immeuble de 2 735 m² au 31 décembre 2024.

Le taux de distribution de 2025 correspond à 4,00 € bruts par part en pleine jouissance pour un prix de 50 €, impôt étranger acquitté par la SCPI compris (1,01 € par part). C’était la première année de distribution, et Advenis REIM prévient que ce taux peut ne pas être représentatif de la performance future, notamment à cause du délai de jouissance. Aucune plus-value n’a été distribuée, et le report à nouveau atteignait 0,48 € par part au 31 décembre 2025.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ni les revenus ni le capital ne sont garantis : la valeur des parts peut baisser comme monter. Chiffres publiés par Advenis REIM, repris avec leur date (sources en bas de page).

Les frais d’Eden

Commissions d’Eden
CommissionTaux ou montant
Commission de souscription0 % TTIAucune commission sur les souscriptions : la valeur de retrait est égale au prix de souscription de 50 €.
Commission de gestion15 % TTI au plusDes produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets : 10,8 % TTI de gestion administrative et 3,5 % HT (4,2 % TTC) de gestion de l’exploitation des immeubles.
Commission de retrait anticipé6 % TTC (5 % HT)Du montant remboursé, pour les parts détenues depuis moins de 5 ans révolus ; aucune au-delà. Pas de commission en cas de décès, d’invalidité, de décès de l’époux ou du partenaire de Pacs, de fin des droits aux allocations chômage, de surendettement ou de cessation d’activité non salariée après un jugement de liquidation judiciaire.
Commission d’acquisition ou de cession d’actifs4 % TTI au plusDu prix d’acquisition ou de cession, hors taxes, droits et frais. Advenis REIM a perçu 1 145 906 € à ce titre en 2025.
Rémunération de courtage d’Advenis UK1 % TTIDu prix d’acquisition ou de cession HT, en plus de la commission d’acquisition : 218 006 € en 2025 (rapport annuel 2025).
Commission de suivi des travaux6 % TTC (5 % HT) au plusDu montant TTC des travaux effectivement réalisés.
Cession de parts par confrontation des ordres6 % TTIDu montant revenant au cédant, à la charge de l’acquéreur, qui acquitte en outre 5 % de droits d’enregistrement.
Cession de gré à gré et mutation100 € TTIForfait, quel que soit le nombre de parts.
Coûts totaux selon le DIC6,45 % par an sur 8 ansPour 10 000 € investis et conservés 8 ans, 9 142 € de coûts au total, dont 1,11 % par an de frais de gestion et autres frais administratifs et d’exploitation et 5,02 % par an de coûts de transaction, sans commission de performance. En cas de sortie au bout d’un an : 1 213 € (12,13 %), dont 600 € de coûts de sortie (DIC du 20 avril 2026).

Taux maximaux prévus par la note d’information, tels que publiés par la société de gestion. Le document d’informations clés chiffre ce que coûte la SCPI selon la durée de détention : il vous est remis avant toute souscription.

Comment souscrire et détenir des parts

Minimum de souscription
20 parts lors de la première souscription, soit 1 000 € ; une part (50 €) pour les souscriptions suivantes.
Versements programmés
Mensuels (prélèvement vers le 10 du mois) ou trimestriels (vers le 10 janvier, avril, juillet et octobre), à partir de 50 € par mois selon le site de la SCPI, après une première souscription de 1 000 €. En pleine propriété seulement, par prélèvement automatique obligatoire.
Réinvestissement des revenus
Possible à partir d’une première souscription au comptant de 100 parts, en pleine propriété seulement : 100 % des dividendes acquis sont réinvestis chaque mois, si leur montant le permet.
Démembrement
Nue-propriété ou usufruit temporaires possibles, seulement si une contrepartie est trouvée. Le nu-propriétaire paie un prix décoté et ne perçoit aucun revenu pendant la durée choisie.
Souscription à crédit
Possible. Advenis REIM précise que les revenus ne sont pas garantis pour rembourser le crédit ; la note d’information rappelle qu’en cas de défaut les parts peuvent être vendues, l’emprunteur devant combler l’éventuelle insuffisance.
Souscription
En ligne, avec l’appui d’un conseiller ; Advenis REIM présente Eden comme une SCPI « 100 % digitale ».
Assurance-vie
Aucun document d’Advenis REIM ne mentionne Eden en unités de compte d’assurance-vie.
Retrait des parts
Les demandes de retrait sont traitées à la fin de chaque mois et doivent être compensées par des souscriptions : la SCPI ne garantit pas le rachat des parts, ni leur revente. Aucune part n’était en attente de retrait au 30 juin 2026.

Fiscalité des revenus d’Eden

  1. Au 30 juin 2026, tous les immeubles d’Eden étaient situés hors de France, au Royaume-Uni, en Finlande, aux Pays-Bas et en Irlande : ses loyers sont imposés dans le pays de chaque immeuble, et cet impôt est acquitté par la SCPI.
  2. En France, selon la convention fiscale conclue avec chaque pays, ces revenus sont exonérés avec règle du taux effectif ou ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, lequel s’entend de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux. Dans les deux cas, ils ne supportent pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus ; les conventions peuvent être renégociées.
  3. Si la SCPI acquérait des immeubles en France, ce que sa note d’information n’exclut pas, leurs loyers seraient des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
  4. La revente des parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
  5. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative d’immeubles. Eden peut aussi être souscrite en nue-propriété, si une contrepartie est trouvée.

La fiscalité dépend de votre situation personnelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Le traitement des revenus de source étrangère dépend de la convention fiscale conclue avec chaque pays.

Les risques à connaître

Perte en capital

La valeur des parts suit celle des immeubles et n’est pas garantie. Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation était de 43,75 € par part et la valeur de reconstitution de 49,81 €, pour un prix de souscription de 50 €.

Revenus non garantis

Les acomptes dépendent des loyers encaissés et peuvent baisser, voire s’interrompre. L’impôt étranger acquitté par la SCPI en est déduit : sur les acomptes bruts de 1,00 € par part des deux premiers trimestres 2026, 0,76 € puis 0,89 € ont été versés.

Liquidité et commission de retrait

Eden étant à capital variable, un retrait n’est possible que s’il est compensé par des souscriptions, et la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Avant 5 ans révolus de détention, une commission de 6 % TTC est prélevée sur le montant remboursé.

Risque de change

Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni, seul pays du portefeuille hors de la zone euro, représentait 34,13 % de la valeur vénale des immeubles. Les variations de change peuvent peser sur les revenus comme sur la valeur des parts.

Endettement

Selon son DIC, la SCPI peut emprunter jusqu’à 40 % de la valeur d’expertise de ses actifs immobiliers, majorée des fonds collectés nets non encore investis ; son ratio de dettes et autres engagements était de 6,19 % au 30 juin 2026. L’emprunt amplifie les variations de valeur, à la baisse comme à la hausse.

Une SCPI jeune et concentrée

Ouverte en décembre 2024, Eden ne distribue des revenus que depuis le 2e trimestre 2025 et ne détenait que 9 immeubles, loués à 9 locataires, au 30 juin 2026 : la défaillance d’un locataire ou la baisse de valeur d’un immeuble y pèse d’autant plus.

Fiche d’identité

Forme
SCPI à capital variable, non millésimée ; capital maximum statutaire porté de 100 M€ à 250 M€ par l’assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2026
Capital social
47 786 280 € au 30 juin 2026, soit 1 194 657 parts de 40 € de valeur nominale
Durée
Dissolution statutaire le 25 novembre 2123
Société de gestion
Advenis Real Estate Investment Management (groupe Advenis), RCS Paris 833 409 899, agréée par l’AMF le 29 juin 2018 (GP-18000011)
Constitution
29 août 2024 ; immatriculée le 31 octobre 2024 (RCS Paris 934 638 081)
Visa AMF
SCPI n° 24-28 du 26 novembre 2024
Ouverture au public
5 décembre 2024
Code ISIN
FR001400SCN0
Dépositaire
CACEIS Bank
Expert externe en évaluation
BNP Paribas Real Estate Valuation, mandat jusqu’au 30 juin 2029
Commissaire aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit, jusqu’à l’assemblée générale de 2031 statuant sur l’exercice 2030
Classification SFDR
Article 8
Label ISR
Décerné par AFNOR Certification, valable du 4 février 2025 au 3 février 2028
Site de la société de gestion
advenis-reim.com

Vos questions sur Eden

Quel est le prix de la part de la SCPI Eden ?

Au 19 octobre 2026, la part d’Eden est proposée à 50 €, dont 40 € de valeur nominale et 10 € de prime d’émission, sans commission de souscription. Ce prix n’a pas changé depuis l’ouverture au public, le 5 décembre 2024 ; seules les « parts sponsors », souscrites jusqu’au 5 mars 2025, ont été émises à 47,50 €. Une première souscription porte sur 20 parts au moins, soit 1 000 €, et les suivantes sur une part au moins.

La SCPI Eden a-t-elle des frais d’entrée ?

Non : Eden ne prélève aucune commission de souscription. D’autres frais demeurent : une commission de retrait de 6 % TTC du montant remboursé pour les parts détenues moins de 5 ans révolus, une commission de gestion de 15 % TTI au plus des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et une commission d’acquisition ou de cession des immeubles de 4 % TTI au plus. Pour 10 000 € conservés 8 ans, le DIC du 20 avril 2026 estime les coûts totaux à 6,45 % par an, dont 5,02 % par an de coûts de transaction.

Quel a été le taux de distribution d’Eden en 2025 ?

Le taux de distribution d’Eden a été de 8,00 % en 2025, soit 4,00 € bruts par part en pleine jouissance, pour une performance globale annuelle de 8,00 %, le prix public de la part étant resté à 50 €. Ce montant brut comprend l’impôt étranger acquitté par la SCPI, de 1,01 € par part en 2025. C’était sa première année de distribution, et Advenis REIM prévient que ce taux peut ne pas être représentatif de la performance future, notamment à cause du délai de jouissance. Les revenus ne sont pas garantis.

Comment sont imposés les revenus de la SCPI Eden ?

Les immeubles d’Eden étant tous situés hors de France au 30 juin 2026, ses loyers sont imposés dans les pays des immeubles, et cet impôt est acquitté par la SCPI. Côté français, selon la convention fiscale applicable, ces revenus sont exonérés avec règle du taux effectif ou ouvrent droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, prélèvements sociaux compris. Ils ne supportent donc pas de prélèvements sociaux français, mais ils peuvent relever le taux applicable à vos autres revenus.

Quand la SCPI Eden verse-t-elle ses revenus ?

Eden versait jusqu’ici des acomptes trimestriels ; ils deviennent mensuels à partir du 1er octobre 2026, comme l’a décidé l’assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2026. Les parts ouvrent droit aux revenus à partir du premier jour du sixième mois suivant la réception intégrale des fonds. Au 19 octobre 2026, le montant du premier acompte mensuel n’était pas encore publié.

Peut-on acheter des parts d’Eden en nue-propriété ou à crédit ?

Oui. Advenis REIM accepte le démembrement temporaire des parts, en nue-propriété ou en usufruit, à condition qu’une contrepartie soit trouvée ; le nu-propriétaire paie un prix décoté et ne perçoit aucun revenu pendant la durée choisie. La souscription à crédit est possible, mais les revenus de la SCPI ne sont pas garantis pour rembourser l’emprunt, et en cas de défaut les parts peuvent être vendues, l’emprunteur devant combler l’éventuelle insuffisance. Versements programmés et réinvestissement des revenus sont réservés à la pleine propriété.

Comment revendre ses parts d’Eden ?

Eden étant une SCPI à capital variable, l’associé demande le retrait de ses parts ; les demandes sont traitées à la fin de chaque mois et doivent être compensées par des souscriptions, la SCPI ne garantissant pas le rachat des parts, ni leur revente. Pour des parts détenues depuis moins de 5 ans révolus, une commission de 6 % TTC est prélevée sur le montant remboursé, sauf cas d’exonération prévus par la note d’information. Au 30 juin 2026, la valeur de retrait était de 50 € et aucune part n’était en attente de retrait.

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