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Les SCPI internationales
Diversifier ses géographies, ses devises et ses immeubles, avec une fiscalité des loyers étrangers souvent plus légère
Une SCPI investie hors de France comporte un risque de perte en capital, un risque de change hors zone euro et des frais, à l’entrée ou à la sortie ; ses revenus ne sont pas garantis et la revente des parts peut être longue. En revanche, investir aussi hors de France évite que vos revenus immobiliers dépendent d’une seule économie : des immeubles en Espagne, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas ou en Pologne, des loyers en euros, en livres ou en zlotys. Pour des parts détenues en direct, ces loyers sont imposés dans le pays de l’immeuble puis, selon la convention fiscale, ne supportent en France ni impôt ni prélèvements sociaux : ils relèvent le taux de vos autres revenus. L’endettement, quand la SCPI y recourt, amplifie les hausses comme les baisses. Ce rapport compare neuf SCPI dans un même tableau, avec les points d’attention de chacune.
- Comprendre ce que répartir son immobilier entre plusieurs pays, devises et secteurs peut apporter, et ce que cela ne supprime pas
- Savoir comment la France impose les loyers étrangers et la plus-value de revente, et dans quel cas des loyers français seraient moins imposés
- Comparer neuf SCPI dans les mêmes tableaux (zones, devises, secteurs, frais) et lire les points d’attention de chacune
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Dans ce rapport, vous trouverez
22 pages, et pour chaque sujet la page où il vous attend.
Où investissent les neuf SCPI
Zone euro, Royaume-Uni, Europe hors euro, Amérique du Nord, Asie-Pacifique : où chaque SCPI détient des immeubles, où sa stratégie lui permet d’aller, et ce qui change d’un pays à l’autre.
Les devises, un risque à doser
De 0 à 100 % du patrimoine hors zone euro selon la SCPI, l’effet du change sur un même loyer, et ce que peut coûter une couverture.
Taux effectif ou crédit d’impôt
Les deux méthodes prévues par les conventions fiscales, les cases 8TI et 8TK, et le régime à part des dividendes de CORUM USA.
Ce qu’il reste sur 100 de loyers
Loyers français et loyers étrangers comparés pour quatre tranches d’imposition, et le cas où l’écart s’inverse.
Capital fixe ou capital variable
Souscrire, sortir avant le terme, prix de revente, durée : ce qui change avec une SCPI millésimée comme Remake UK 2025.
Neuf SCPI côte à côte
Capital, zones, devises, secteurs, prix, frais d’entrée et taille dans un même tableau, puis quatre principes pour les combiner.
Ce qui peut jouer contre vous
Huit risques, de la perte en capital au change et à l’endettement, à lire avant toute décision.
Coûts et rémunération du cabinet
Les frais de chaque SCPI à l’entrée, chaque année et à la sortie, et la façon dont les sociétés de gestion rémunèrent le cabinet.
Les chiffres du rapport
9 SCPI
De cinq sociétés de gestion partenaires du cabinet, investies en totalité ou en grande partie hors de France ; leurs stratégies couvrent cinq zones, de la zone euro à l’Asie-Pacifique
Source : Notes d’information, sites et bulletins des sociétés de gestion, relevés les 18 et 19/10/2026
0 %
De prélèvements sociaux en France sur des loyers étrangers, parts détenues en direct, selon la convention fiscale (17,2 % sur des loyers français) ; restent l’impôt local, payé par la SCPI, et un taux plus élevé sur vos autres revenus
Source : Formulaire 2047, cases 8TI et 8TK de la déclaration 2042 C ; conventions fiscales bilatérales
22 et 30 ans
De détention de parts en direct, par un particulier, pour une exonération totale de la plus-value : 22 ans pour l’impôt sur le revenu de 19 %, 30 ans pour les prélèvements sociaux de 17,2 %
Source : CGI, art. 150 U, 150 UB et 150 VC ; CSS, art. L. 136-7 ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20
10 à 20 ans
De détention au moins : l’horizon sur lequel l’AMF et l’INC invitent à envisager un placement en SCPI ; une revente plus tôt expose à une perte
Source : AMF et INC, fiche « Investir dans une SCPI » (versions de 2018 et de 2023)
Un aperçu du rapport
Ce que vous y gagnez
Des chiffres datés et sourcés
Sources et dates en bas de page : sociétés de gestion, textes officiels et sites spécialisés cités ; les neuf SCPI sont comparées dans un même tableau.
Les risques à côté des avantages
Chaque SCPI a ses points d’attention, et une page entière décrit ce qui peut jouer contre vous, à lire avant toute décision.
L’impôt en exemple chiffré
Un exemple fictif pour quatre tranches d’imposition, puis le simulateur SCPI du site pour comparer loyers français et étrangers avec vos chiffres.
Une information, pas un conseil
Aucune SCPI ne vous est recommandée avant l’étude de votre situation, et la recommandation vous est remise par écrit, avec sa justification.
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Au sommaire
- 01L’essentiel en une page : cinq messages et trois questions à vous poser avant d’investir
- 02Pourquoi hors de France : quatre leviers (les pays, les devises, les immeubles, les gestionnaires)
- 03Trois économies, trois rythmes : où investissent les neuf SCPI, et ce qui change d’un pays à l’autre
- 04Les devises, un risque à doser, et des immeubles aux moteurs différents
- 05Comment la France impose les loyers étrangers : taux effectif, crédit d’impôt, et ce qu’il reste sur 100 de loyers
- 06Revendre : l’abattement pour durée de détention, de la sixième à la trentième année
- 07Remake Kross, 100 % hors de France, et Remake UK 2025, la logique du capital fixe
- 08Reason et LOG IN, l’Europe hors de France ; les quatre SCPI de CORUM ; Iroko Atlas, sans commission de souscription, mais avec une gestion de 14,4 % à 16,8 % TTC des loyers et 6 % retenus en cas de retrait avant six ans
- 09Neuf SCPI côte à côte, et quatre principes pour les combiner
- 10Avant d’investir : les performances passées publiées par chaque société de gestion, SCPI par SCPI, des moyennes calculées par le cabinet, et le temps qu’il faudrait pour compenser les frais d’entrée dans trois hypothèses : le rythme moyen passé, la même distribution avec un prix des parts inchangé, puis une distribution plus faible, à prix inchangé
- 11Ce qui peut jouer contre vous : perte en capital, liquidité, change, endettement, frais, jeunesse des SCPI, fiscalité et marchés étrangers
- 12Coûts et rémunération du cabinet, puis la prochaine étape : préparer votre recommandation
Les questions auxquelles il répond
Comment la France impose-t-elle les loyers d’une SCPI investie hors de France ?
Des loyers étrangers sont-ils toujours moins imposés que des loyers français ?
Quelle part de devises une SCPI peut-elle détenir, et que coûte une couverture de change ?
Capital variable ou capital fixe : comment revendre ses parts avant le terme ?
Combien de temps faut-il pour compenser les frais d’entrée, et pourquoi ce délai n’est-il pas un horizon de placement ?
Une SCPI investie hors de France garde-t-elle son régime fiscal en assurance vie ou dans un PER ?
Pourquoi ce rapport
Ce rapport de 22 pages présente l’investissement en SCPI hors de France : ce que la diversification entre pays, devises et types d’immeubles peut apporter, et ce qu’elle ne supprime pas ; comment la France impose les loyers de source étrangère, puis la plus-value à la revente ; enfin neuf SCPI de cinq sociétés de gestion partenaires du cabinet, Remake Asset Management, MNK Partners, CORUM Asset Management, Iroko et Theoreim, avec leurs frais, leur liquidité et leurs risques. Une SCPI comporte un risque de perte en capital et ses revenus ne sont pas garantis ; les performances citées sont passées : celles que publient les sociétés de gestion, et des moyennes calculées par le cabinet à partir de ces chiffres ; elles ne préjugent pas des performances futures. Le cabinet, conseiller à titre non indépendant, est rémunéré par ces sociétés de gestion, le plus souvent par un pourcentage des sommes versées, et parfois par une part des frais de gestion. Les données sont arrêtées au 19 octobre 2026. C’est une information générale, qui ne remplace pas un conseil personnalisé.
Pour qui ? Investisseurs particuliers, résidents fiscaux français, qui envisagent des SCPI investies hors de France et veulent comprendre ce que la diversification peut leur apporter, l’imposition des loyers étrangers, les frais et les risques avant d’en parler à un conseiller.
Sources (1)
L’auteur
Victor Regnault
Fondateur & CEO, gérant, Morgen Capital
Gérant de Morgen Capital, il signe les guides et les analyses du cabinet.
Morgen Capital : conseiller en investissements financiers à titre non indépendant (adhérent CNCEF Patrimoine), courtier en assurance et courtier en opérations de banque et en services de paiement, ORIAS n° 25000839 (orias.fr) ; carte professionnelle de transaction sur immeubles (carte T) délivrée par la CCI Paris Île-de-France, sans maniement de fonds.
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Rapport d’information générale : il ne constitue ni un conseil personnalisé ni une recommandation d’investissement. Tout investissement comporte des risques, dont celui de perte en capital.