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Le démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et leurs usages patrimoniaux
Acheter, donner ou transmettre en séparant la jouissance d’un bien de sa propriété
- Comprendre qui peut faire quoi quand la propriété est démembrée
- Savoir comment l’administration fiscale valorise l’usufruit et la nue-propriété
- Repérer les usages courants et les pièges d’un démembrement mal préparé
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Pourquoi ce guide
Démembrer un bien, c’est répartir entre deux personnes des droits qui, d’ordinaire, appartiennent à une seule : l’usufruitier utilise le bien ou en perçoit les revenus, le nu-propriétaire en détient la propriété et la récupère entière à l’extinction de l’usufruit. Cette séparation sert à transmettre, à investir ou à protéger un conjoint. Elle a ses règles, fixées par le Code civil, et sa valorisation fiscale, fixée par l’article 669 du Code général des impôts. Ce guide les expose, avec leurs limites.
Pour qui ? Particuliers et familles qui préparent une transmission ou envisagent un investissement immobilier en nue-propriété.
Sources (1)
- Code général des impôts, article 669 (Légifrance) — 23/09/consulté le 2026
Au sommaire
- 01Usufruit et nue-propriété : ce que dit le Code civil
- 02Qui paie quoi : charges, travaux, impôts entre usufruitier et nu-propriétaire
- 03Usufruit viager, usufruit temporaire : le barème de l’article 669 du CGI
- 04Donner la nue-propriété et conserver l’usufruit : principe et limites
- 05Acheter la nue-propriété d’un logement ou de parts de SCPI
- 06La clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie et le quasi-usufruit
- 07L’usufruit temporaire de parts de SCPI cédé à une société
- 08La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de l’usufruitier
- 09Les risques : désaccords familiaux, abus de droit, illiquidité, valorisation
Les questions auxquelles il répond
Comment la valeur de la nue-propriété est-elle calculée ?
Le nu-propriétaire paie-t-il des droits au décès de l’usufruitier ?
Qui doit financer les gros travaux ?
Qu’est-ce qu’un quasi-usufruit ?
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L’auteur
Victor Regnault
Fondateur & CEO, gérant, Morgen Capital
Gérant de Morgen Capital — conseiller en investissements financiers, courtier en assurance, courtier en opérations de banque et en services de paiement, titulaire de la carte T : il signe les guides et les analyses du cabinet.
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Guide d’information générale : il ne constitue ni un conseil personnalisé ni une recommandation d’investissement. Tout investissement comporte des risques, dont celui de perte en capital.