Immobilier à la rentrée 2026 : prix en recul, crédit plus cher

Les prix de l’ancien repartent à la baisse

Selon l’indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens ont baissé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 en France (hors Mayotte), en données provisoires corrigées des variations saisonnières. Le trimestre précédent affichait déjà -0,2 %, après +0,4 % fin 2025. Sur un an, le recul atteint 0,8 %.

Le mouvement n’est pas homogène. Les maisons tirent l’indice vers le bas, avec -1,3 % sur un an, alors que les appartements restent quasi stables (-0,1 %). La géographie compte aussi : sur un an, les prix reculent de 1,0 % en province et de 0,3 % en Île-de-France, tandis que les appartements parisiens progressent encore de 0,6 %.

L’idée générale : pas d’effondrement, mais un marché qui peine à trouver un nouveau point d’équilibre. Ce contexte peut redonner un peu de marge de négociation aux acheteurs, surtout sur les maisons et hors de Paris.

Volumes : stables en France, en nette hausse à Paris

Côté activité, l’Insee estime à 958 000 le nombre de transactions de logements anciens sur les douze mois arrêtés fin juin 2026. Après une baisse continue depuis avril 2022, le volume annuel s’est redressé entre octobre 2024 et décembre 2025, puis s’est stabilisé depuis le début de 2026. Le marché reste peu liquide : les ventes représentent 2,5 % du parc de logements, contre 3,3 % au pic du troisième trimestre 2021.

En Île-de-France, les Notaires du Grand Paris ont enregistré 31 750 ventes au deuxième trimestre 2026 (communiqué du 8 septembre 2026), soit 10 % de plus en un an. La hausse atteint 20 % à Paris, 11 % en petite couronne et 4 % en grande couronne. Les notaires signalent eux-mêmes un effet de comparaison : début 2025, de nombreux acheteurs avaient avancé leurs signatures pour échapper à la hausse des droits de mutation, ce qui avait creusé le deuxième trimestre 2025. Ils parlent d’un redressement « réel, mais encore fragile ». Sur l’ensemble du premier semestre, la progression est plus modérée : +4 % pour les appartements, +7 % pour les maisons.

Les prix franciliens restent stables. D’après les chiffres des notaires relayés par la presse spécialisée, l’appartement ancien se vend 9 560 €/m² à Paris au deuxième trimestre 2026 (+0,6 % sur un an) et 6 130 €/m² sur l’ensemble de l’Île-de-France (+0,3 %). Le prix médian d’une maison francilienne s’établit à 320 000 €, soit 1,5 % de moins qu’un an plus tôt. D’après les avant-contrats, le prix parisien approcherait 9 620 €/m² fin septembre 2026 : c’est une projection, pas un constat.

Pour les grandes villes de province, les notaires publient des prix médians ville par ville. Mais leur dernière note nationale disponible à ce jour (n° 72, juillet 2026) porte sur le premier trimestre. Nous n’avons pas trouvé de chiffres consolidés et vérifiables par métropole pour le deuxième trimestre : ils ne sont donc pas repris ici.

Crédit : les taux remontent et la demande fléchit

Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point. À compter du 16 septembre, le taux de la facilité de dépôt passe à 2,50 %, celui des opérations principales de refinancement à 2,65 % et celui de la facilité de prêt marginal à 2,90 %. La BCE justifie cette décision par les tensions inflationnistes liées au conflit au Moyen-Orient. Ses services projettent une inflation moyenne de 3,0 % en 2026 dans la zone euro. Les taux des crédits immobiliers ne suivent pas mécaniquement le taux directeur : ils dépendent aussi des taux d’emprunt à long terme et des marges des banques. Mais le signal envoyé va dans le sens d’un financement plus cher.

La hausse se voit déjà dans les barèmes. En août 2026, l’Observatoire Crédit Logement/CSA relève un taux moyen de 3,31 % (3,30 % dans l’ancien, 3,24 % dans le neuf) : 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Depuis décembre 2025, les taux ont pris 0,05 point sur 15 ans et 0,10 point sur 20 et 25 ans. En rythme trimestriel glissant, la production de crédits recule de 16,8 % sur un an et le nombre de prêts de 14,5 %. L’Observatoire estime que « le marché des crédits s’est engagé sur le chemin de la récession ».

La Banque de France dresse le même constat (publication du 7 septembre 2026). En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’établit à 3,30 %, contre 3,27 % en juin, et la production mensuelle tombe à 11 milliards d’euros, contre 13,2 milliards en juin. Selon Crédit Logement, le coût relatif des opérations atteint 4,2 années de revenus en août 2026 : sur les huit premiers mois de l’année, le coût des opérations financées progresse de 3,1 %, plus vite que les revenus des emprunteurs (+1,5 % en glissement annuel).

DPE : ce qui s’applique, ce qui se discute

Il faut bien séparer le droit en vigueur de ce qui est encore en débat au Parlement.

En vigueur. La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, ni d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, ceux classés E en 2034. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Selon le ministère de la Transition écologique, cela améliore l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité, et aucun logement ne verra son étiquette baisser. Un DPE établi en 2025 ou avant reste valable et peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.

En discussion. Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement » a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, en procédure accélérée. Le Sénat l’a adopté en première lecture le 8 juillet ; le texte a été transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet. Dans sa version sénatoriale, il prévoit plusieurs dérogations qui permettraient de continuer à louer un logement classé F ou G : impossibilité technique ou coût manifestement disproportionné des travaux, refus des travaux par l’assemblée générale de copropriété, ou signature par le propriétaire, ou le syndicat de copropriété, d’un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030. À l’Assemblée, l’examen a commencé le 16 septembre 2026 par l’audition du ministre de la Ville et du Logement en commission des affaires économiques. À notre connaissance, aucune date de séance publique n’est fixée à ce jour. Aucune de ces dérogations n’est applicable aujourd’hui, et le texte peut encore changer.

• Nouveau bail, renouvellement ou reconduction d’un logement G : interdit depuis le 1er janvier 2025 (en vigueur)
• Logement F : interdiction prévue au 1er janvier 2028 (en vigueur, échéance à venir)
• Location d’un F ou G contre engagement de travaux ou en cas d’impossibilité technique : en discussion au Parlement, pas applicable

Ce qu’acquéreurs, vendeurs et bailleurs peuvent en retenir

Ces constats sont généraux. Un projet immobilier se juge toujours au cas par cas : localisation, état du bien, capacité de financement, horizon de détention.

Côté acquéreur, les prix sont moins tendus qu’il y a deux ans, surtout pour les maisons et en province. Mais le coût du crédit remonte, et chaque dixième de point pèse sur la mensualité et sur la capacité d’emprunt. Plusieurs paramètres entrent dans la comparaison des offres : la durée, l’apport, l’assurance emprunteur, qui peut être déléguée à un autre assureur que la banque, et le calendrier de signature face à des barèmes qui bougent.

Côté vendeur, le marché reste hésitant. Les Notaires du Grand Paris relèvent que certains propriétaires ayant acheté récemment rechignent à consentir une baisse, ce qui contribue à bloquer des transactions. L’étiquette énergétique pèse aussi dans la négociation, surtout face à un acheteur qui veut louer. Pour un logement chauffé à l’électricité dont le DPE date de 2025 ou avant, il peut être utile de regarder si la mise à jour change l’étiquette.

Côté bailleur, le sort du projet de loi logement pourrait changer la donne pour les biens classés F ou G. Tant que le texte n’est pas voté et promulgué, le calendrier actuel s’applique.