SCPI en 2026 : collecte stable, prix de parts encore sous pression

Une collecte qui tient, sans retrouver ses sommets

La collecte des SCPI a cessé de reculer, mais elle n’a pas retrouvé l’élan d’avant 2023. En 2025, les SCPI ont collecté 5,5 milliards d’euros bruts (+17 % sur un an) et 4,6 milliards nets (+29 %), selon le bilan publié par l’ASPIM et l’IEIF le 10 février 2026. C’est encore un peu en dessous de la moyenne décennale, que l’association situe à 6,3 milliards d’euros et dont elle juge ce niveau « proche ».

La tendance se confirme en 2026. Au premier semestre, la collecte brute atteint 2,7 milliards d’euros (+2,6 %) et la collecte nette 2,2 milliards (+2,5 %), selon les chiffres publiés le 5 août 2026. Sur douze mois glissants, l’ASPIM évalue le rythme annualisé à environ 5,6 milliards d’euros, proche du niveau de 2018. Les souscriptions restent très concentrées : les SCPI diversifiées captent 70,9 % de la collecte brute du semestre et les SCPI à prépondérance bureaux 21,5 %. Les autres stratégies (logistique, santé et éducation, commerces, résidentiel, hôtellerie) se partagent les 7,6 % restants.

Le contexte de taux a changé à la rentrée. Le 10 septembre 2026, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base, ce qui porte le taux de la facilité de dépôt à 2,50 % à compter du 16 septembre. Elle estime que l’inflation, sous l’effet notamment du conflit au Moyen-Orient, devrait rester largement supérieure à son objectif de 2 % pendant une période prolongée. Les statistiques SCPI disponibles sont arrêtées au 30 juin : elles ne disent encore rien de l’effet de cette décision sur les valorisations immobilières, et nous ne nous hasarderons pas à le chiffrer.

Taux de distribution 2025 : 4,91 %, un chiffre à lire avec son dénominateur

Rapporté au prix de part au 1er janvier, le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025, soit 0,19 point de plus qu’en 2024 (4,72 %) et nettement plus qu’en 2023 (4,52 %). Dans sa publication du 15 mai 2026, l’ASPIM l’a légèrement révisé, à 4,92 %. Selon la stratégie, il va de 6,0 % pour les SCPI diversifiées à 4,2 % pour les SCPI résidentielles et celles de santé et d’éducation, en passant par 4,6 % pour les bureaux.

Cette hausse ne signifie pas que les SCPI ont distribué davantage. Le taux de distribution divise un dividende par un prix de part : quand le prix baisse, le taux monte mécaniquement. L’ASPIM le dit elle-même à propos de 2024 : la progression du taux « s’explique par la baisse de 4,9 % du prix de part moyen » intervenue en 2023. En 2025, la moitié des SCPI ont réduit leur dividende, de 10 % en moyenne pondérée.

L’indicateur le plus complet est la performance globale annuelle (PGA), qui ajoute au dividende la variation du prix de part. Elle ressort à +1,46 % en 2025 (arrondie à +1,5 % dans la publication révisée du 15 mai 2026), contre −0,2 % en 2024, avec de forts écarts : +6,3 % pour les SCPI diversifiées, −0,2 % pour les bureaux, −4,5 % pour le résidentiel. Et 2026 part moins bien : au premier semestre, le taux de distribution semestriel reste stable (2,30 %), mais l’acompte moyen pondéré recule de 7 % sur un an, et 53 % des SCPI ont réduit le leur, de l’ordre de 14 % en moyenne (ASPIM, 5 août 2026). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Prix de part : trois ans d’ajustement, surtout dans les bureaux

Depuis 2023, le prix de part moyen pondéré des SCPI recule chaque année : −4,9 % en 2023, −4,50 % en 2024, −3,45 % en 2025, puis −2,4 % au premier semestre 2026 (ASPIM). Ce dernier chiffre masque deux réalités : le prix moyen des SCPI à capital variable est resté stable sur le semestre (une baisse, cinq hausses), tandis que celui des SCPI à capital fixe recule de 33 %. Les valeurs de réalisation, qui reflètent les expertises du patrimoine, baissent moins vite : −10,3 % en 2023, −5,8 % en 2024, −1,8 % en 2025 (ASPIM, 15 mai 2026). En 2025, 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription et 17 l’ont augmenté.

Les bureaux restent au cœur de la correction. En 2024, le prix des SCPI de bureaux a reculé de 7,1 %, alors que les SCPI résidentielles et diversifiées gagnaient légèrement (+0,5 % et +0,1 %). En 2025, ce sont les SCPI résidentielles et celles de santé et d’éducation qui ont le plus ajusté leurs prix, d’où leur PGA négative. Le mouvement se poursuit à la rentrée 2026 : le 28 août, trois SCPI d’une même société de gestion, dont les bureaux représentent 67 à 77 % du patrimoine, ont abaissé leur prix de souscription de 11 à 15 %, après un recul de 3,6 à 4,8 % de leurs valeurs d’expertise au 30 juin. Selon la presse spécialisée, leur recul cumulé depuis 2023 va de 34 à 43 %.

Une baisse de prix n’a rien d’arbitraire. Dans une SCPI à capital variable, elle répercute sur la valeur de la part la révision des expertises des immeubles ; dans une SCPI à capital fixe, le prix résulte de la confrontation des ordres d’achat et de vente. Pour l’associé qui revend à ce moment-là, en revanche, la perte est bien réelle.

Liquidité : le vrai point de tension

Au 31 décembre 2025, 2,8 milliards d’euros de parts attendaient un acheteur, soit 3,1 % de la capitalisation. Ce stock est très concentré : environ les trois quarts portent sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion, pour l’essentiel des SCPI à prépondérance bureaux. Au 30 juin 2026, il est retombé à 1,9 milliard d’euros (2,2 % de la capitalisation), soit 31 % de moins.

Cette baisse est pourtant trompeuse. D’après l’ASPIM, elle vient intégralement des 11 SCPI (environ 12 % de la capitalisation du marché) qui ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital : leurs carnets d’ordres ont été remis à zéro et les échanges passent désormais par un marché secondaire, ce qui a retiré environ 1,2 milliard d’euros du décompte. Dans les SCPI restées à capital variable, les parts en attente ont au contraire augmenté d’environ 330 millions d’euros. L’association le dit sans détour : la baisse du stock « ne traduit donc pas, à elle seule, une amélioration générale des conditions de liquidité ».

L’AMF le rappelle dans sa fiche pédagogique : les parts de SCPI ne se revendent pas facilement, et le délai peut atteindre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Concrètement, une part ne se revend que si un acquéreur se présente ou si la SCPI mobilise un fonds de remboursement lorsqu’elle en dispose. Aucun mécanisme n’en assure le rachat à une date ou à un prix donnés.

SCPI récentes sans frais d’entrée : ce que le « 0 % » déplace

Les créations de SCPI se sont multipliées depuis la correction : 19 nouvelles SCPI en 2024, un nombre record selon l’ASPIM, et huit projets de création identifiés depuis le début de 2026. Leur argument commercial est simple : elles achètent après la baisse des prix, sans porter d’immeubles acquis au plus haut du marché ni de parts en attente héritées. Beaucoup ont aussi supprimé la commission de souscription, qui représente selon l’AMF 5 à 12 % du montant investi sur les SCPI classiques.

Les frais ne disparaissent pas pour autant : ils changent de place. D’après les grilles relevées par un site de distribution de SCPI (mise à jour du 10 août 2026), ces SCPI appliquent souvent une commission de retrait de 5 à 6 % en cas de sortie avant trois à six ans, et des frais de gestion de 14 à 18 % des loyers, contre 10 à 13 % en moyenne sur les SCPI classiques (l’AMF, dans sa fiche de 2023, évoquait 8 à 10 % des revenus). En cas de sortie anticipée, le coût total peut donc se rapprocher de celui d’une SCPI avec frais d’entrée : tout dépend de la grille de chaque fonds et de la durée de détention. Seuls le document d’informations clés et la note d’information de chaque SCPI font foi.

Reste la question de l’historique. Deux ou trois ans de distribution, sur un patrimoine encore réduit et acheté pendant une période de prix bien particulière, ne montrent pas comment une SCPI tiendra sur un cycle immobilier complet.

Les points de vigilance avant de souscrire

Les chiffres de 2025 et 2026 rappellent ce que sont les SCPI : un placement immobilier de long terme, avec ses risques propres. Quelques repères, tirés pour l’essentiel des publications de l’AMF et de l’ASPIM :

• Capital non garanti : l’AMF qualifie les SCPI de « placement risqué », et la valeur de revente peut être inférieure au prix d’achat.
• Revenus variables : les acomptes peuvent baisser, comme pour 53 % des SCPI au premier semestre 2026.
• Horizon long : l’AMF invite à envisager ce placement sur le long terme, entre 10 et 20 ans au moins. Une épargne de précaution disponible par ailleurs est un préalable.
• Liquidité limitée : aucun rachat n’est garanti, et une SCPI peut suspendre la variabilité de son capital.
• Frais : entrée, gestion, retrait anticipé. Raisonnez en coût total sur votre propre horizon de détention.
• Fiscalité : en détention directe, les revenus sont en principe imposés comme des revenus fonciers. Le cadre change en assurance-vie, en démembrement ou pour les revenus de source étrangère.
• Diversification du fonds : regardez la typologie des immeubles, la géographie, la dispersion des locataires, le taux d’occupation et l’endettement.