Acheter sa résidence principale en 2026 : PTZ, taux et règles en vigueur

Le décor de la rentrée : des taux qui repartent à la hausse

Le 10 septembre 2026, le Conseil des gouverneurs de la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, avec effet au 16 septembre : 2,50 % pour la facilité de dépôt, 2,65 % pour les opérations principales de refinancement, 2,90 % pour la facilité de prêt marginal. La BCE explique que le conflit au Moyen-Orient pèse sur les prix et que l’inflation devrait rester « largement supérieure à l’objectif » pendant une période prolongée. Ses services projettent 3,0 % d’inflation en moyenne en 2026, 2,5 % en 2027 et 2,1 % en 2028. Ce sont des projections, pas des certitudes, et la BCE précise ne s’engager à l’avance sur aucune trajectoire de taux.

Côté crédit immobilier, le mouvement avait précédé la décision. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) atteint 3,30 % en juillet 2026, contre 3,27 % en juin. L’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure 3,31 % en août, avec 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Ces statistiques ont un à deux mois de retard : l’effet de la hausse du 16 septembre sur les barèmes des banques n’y apparaît pas encore. Personne ne peut dire aujourd’hui de combien les taux de crédit bougeront d’ici la fin de l’année. Tout chiffre avancé sur ce point est une prévision, pas une mesure.

Le PTZ en septembre 2026 : ce qui est réellement en vigueur

Le prêt à taux zéro ne porte pas d’intérêts et n’entraîne ni frais de dossier ni frais d’expertise. Il complète toujours un prêt principal. Le dispositif a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024. Trois conditions cumulatives : être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant le prêt (sauf exceptions, notamment en cas de handicap ou de catastrophe naturelle ayant rendu le logement inhabitable) ; respecter un plafond de revenus (revenu fiscal de référence de l’année N-2) ; acheter un logement qui deviendra sa résidence principale.

Le périmètre dépend du type de bien. En neuf, le PTZ couvre toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C) depuis le 1er avril 2025, maisons individuelles comprises. En ancien, il n’est ouvert qu’en zones B2 et C, et seulement si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour une personne seule, le plafond de revenus va de 49 000 € en zones A et A bis à 28 500 € en zone C. Pour un foyer de quatre personnes dans l’ancien, il est de 66 150 € en zone B2 et de 59 850 € en zone C (Service-Public, fiches vérifiées le 15 septembre 2026).

La part du coût financée par le PTZ dépend de la tranche de revenus : de 50 % à 20 % pour un logement neuf collectif ou un logement ancien, de 30 % à 10 % pour une maison individuelle neuve. Le coût pris en compte est lui-même plafonné selon la zone et la taille du foyer. Le remboursement s’étale sur 25 ans au plus, avec un différé dont la durée dépend de la tranche : plus les revenus sont élevés, plus la durée est courte.

Capacité d’emprunt : les règles du HCSF n’ont pas bougé

Réuni le 15 septembre 2026, le Haut Conseil de stabilité financière a maintenu ses règles d’octroi. Le taux d’effort reste plafonné à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée reste plafonnée à 25 ans, avec un différé d’amortissement de deux ans au plus en plus dans certains cas (achat dans le neuf, travaux importants), soit 27 ans au total. Les banques gardent une marge de dérogation sur 20 % de leur production trimestrielle. Le ministre du Logement avait plaidé en juin pour 27 ans et 37 % : le HCSF a écarté tout assouplissement.

Pour fixer les idées : à 4 000 € de revenus nets mensuels, 35 % correspondent à 1 400 € de charges de crédit par mois, crédits en cours compris. Hors dérogation, c’est le plafond. Le reste à vivre et la stabilité des revenus sont ensuite examinés par chaque banque, au cas par cas.

Selon le HCSF, le taux d’effort moyen s’établissait à 30,9 % et la durée moyenne à 22,7 ans en juin 2026, et 18,1 % de la production du deuxième trimestre a utilisé la marge de dérogation (16 % un an plus tôt). Sur un plafond de 20 %, la marge restante est donc étroite : un dossier hors normes reste possible, mais il entre en concurrence avec les autres.

Apport et frais de notaire : un avantage réservé aux primo-accédants

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le coût d’une opération représente 4,2 années de revenus en août 2026. L’apport personnel sert souvent à couvrir les frais d’acquisition, et sa place dans le dossier s’apprécie banque par banque. Nous n’avons pas trouvé de chiffre public et récent sur l’apport moyen des primo-accédants dans une source primaire : nous préférons ne pas en donner.

Pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements peuvent relever leurs droits de mutation de 0,5 point, jusqu’à 5 % du prix. Une trentaine l’avaient fait dès avril 2025 (Service-Public, 2 avril 2025) ; nous n’avons pas trouvé de décompte officiel à jour. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse. Sur un bien à 250 000 €, 0,5 point représente 1 250 €.

L’exonération suit des règles précises dans les couples. En indivision, chaque acquéreur primo-accédant en profite à hauteur de sa quote-part. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, les deux doivent être primo-accédants, sauf acquisition par un seul époux avec ses fonds propres et une clause d’emploi. Le taux applicable dans votre département se vérifie auprès du notaire.

Assurance emprunteur : ce que prévoit la loi Lemoine

Comme l’assurance entre dans le calcul des 35 %, son coût pèse directement sur la capacité d’emprunt. La loi Lemoine du 28 février 2022 a posé trois règles, toujours en vigueur.

Deux limites à connaître : le nouveau contrat doit présenter des garanties équivalentes à celles exigées par la banque, qui vérifie cette équivalence ; et le prix de l’assurance dépend de l’âge, de l’état de santé et de la quotité assurée dans le couple.

• Changer d’assurance à tout moment, sans frais, pour tous les contrats depuis le 1er septembre 2022, si le nouveau contrat offre des garanties équivalentes.
• Pas de questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt est entièrement remboursé avant les 60 ans de l’assuré.
• Droit à l’oubli (convention AERAS) : un cancer ou une hépatite virale C n’a pas à être déclaré si le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins cinq ans sans rechute, pour un contrat qui prend fin avant le 71e anniversaire.

Durée du prêt : un choix qui a un coût

La durée moyenne des prêts atteint 252 mois en août 2026, soit 21 ans (Crédit Logement/CSA). Allonger la durée réduit la mensualité et permet d’emprunter davantage à revenus égaux. En contrepartie, le taux est un peu plus élevé : 3,35 % en moyenne sur 25 ans contre 3,27 % sur 20 ans en août. Et le coût total des intérêts et de l’assurance augmente, puisqu’on les paie plus longtemps.

Un plan de financement de premier achat se construit souvent dans cet ordre : vérifier l’éligibilité au PTZ selon la zone et le type de bien, estimer les frais d’acquisition avec l’exonération éventuelle, puis comparer l’assurance proposée par la banque à une délégation. Les taux bougent en ce moment : une offre de prêt n’engage la banque que pendant sa durée de validité, pas au-delà.