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Les club deals immobiliers : investir à plusieurs dans une opération
Structure juridique, rôle de l’opérateur, durée, fiscalité et risques d’une opération réservée à un cercle restreint
- Comprendre comment une opération est montée, de l’acquisition à la revente
- Savoir lire une note d’opération : hypothèses, levier, calendrier, frais
- Mesurer les risques de perte en capital, d’illiquidité et de retard
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Pourquoi ce guide
Un club deal réunit un petit nombre d’investisseurs autour d’une opération immobilière précise, portée par une société créée pour l’occasion et conduite par un opérateur spécialisé. L’investisseur sait ce qu’il finance, mais accepte en contrepartie une somme bloquée jusqu’à la revente, un risque de perte en capital et une dépendance forte à l’opérateur. Ce guide explique le montage, la lecture d’une note d’opération et la fiscalité, et revient sur la frontière avec les fonds d’investissement alternatifs, précisée par la Commission des sanctions de l’AMF en 2025.
Pour qui ? Investisseurs disposant d’une épargne longue et diversifiée, prêts à immobiliser une somme plusieurs années sans possibilité de sortie anticipée.
Sources (1)
Au sommaire
- 01Ce qu’est un club deal : une société dédiée, un opérateur, un nombre limité d’investisseurs
- 02Les stratégies : rénovation et revente, repositionnement, division, développement
- 03Le rôle de l’opérateur, du conseiller et du notaire
- 04Lire une note d’opération : prix d’acquisition, budget de travaux, prix de sortie visé, financement bancaire
- 05Actions, obligations, comptes courants d’associés : ce que détient réellement l’investisseur
- 06Gouvernance : pacte d’associés, droits d’information, décisions collectives
- 07Club deal ou « autre FIA » : pourquoi la qualification juridique compte pour l’investisseur
- 08Fiscalité des gains selon la structure et le mode de détention, en direct ou via une holding
- 09Les risques : perte en capital, illiquidité, retard de calendrier, dépassement de budget, défaillance de l’opérateur
Les questions auxquelles il répond
Combien de temps l’argent reste-t-il immobilisé ?
Que se passe-t-il si l’opération prend du retard ?
Quelle différence avec une SCPI ?
Pourquoi l’AMF s’intéresse-t-elle à la qualification des club deals ?
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L’auteur
Victor Regnault
Fondateur & CEO, gérant, Morgen Capital
Gérant de Morgen Capital — conseiller en investissements financiers, courtier en assurance, courtier en opérations de banque et en services de paiement, titulaire de la carte T : il signe les guides et les analyses du cabinet.
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Guide d’information générale : il ne constitue ni un conseil personnalisé ni une recommandation d’investissement. Tout investissement comporte des risques, dont celui de perte en capital.