Nos solutions · Morgen Immo

Immobilier value-add

Créer de la valeur sur un immeuble plutôt que simplement encaisser ses loyers : travaux, relocation, changement d’usage, puis revente. Une stratégie d’exécution, non cotée et risquée, accessible surtout par des véhicules dédiés.

Bilan patrimonial offert

Grande pièce vide aux murs blancs et au carrelage clair, éclairée par une rangée de baies vitrées, telle qu’un lot remis en état avant relocation

De quoi parle-t-on ?

La stratégie value-add consiste à acquérir un actif immobilier dont la valeur est freinée par un défaut identifiable : bâtiment vétuste, vacance locative, baux mal calibrés, performance énergétique dégradée, usage devenu obsolète. L’opérateur engage un plan de travaux et de relocation pour le repositionner, puis le revend ou le refinance une fois stabilisé. Le potentiel vient de l’exécution, pas des loyers encaissés à l’achat. Elle se situe entre les stratégies dites core, centrées sur des revenus stables, et opportunistes, plus risquées.

Comment ça fonctionne

Repérer un actif sous-exploité — Immeuble partiellement vacant, bureaux à transformer, lots à rénover, murs commerciaux mal loués : l’opérateur mesure l’écart entre la valeur actuelle et la valeur après repositionnement, et achète à un prix qui reflète les défauts de l’actif.
Rénover et repositionner — Rénovation, mise aux normes, amélioration énergétique, redécoupage ou changement de destination, sous réserve des autorisations d’urbanisme. C’est la phase la plus exposée aux dépassements de budget et de délai.
Relouer et stabiliser — L’actif rénové est commercialisé auprès de nouveaux locataires ou ses baux sont renégociés. Un immeuble loué dans de bonnes conditions se valorise sur la base de ses revenus.
Revendre ou refinancer — Une fois stabilisé, l’actif est cédé, en bloc ou par lots, ou refinancé. La plus-value éventuelle rémunère le risque pris ; si le marché s’est retourné, la sortie est décalée ou se fait à perte.

Pour qui ?

Investisseurs qui acceptent le risque d’exécution

Le résultat dépend d’un chantier et d’une commercialisation, pas d’un loyer déjà en place. Il faut accepter les aléas et l’absence de revenus pendant les travaux.

Patrimoines capables d’immobiliser des capitaux

Les sommes restent bloquées jusqu’à la revente, dont la date n’est jamais certaine : seule une fraction du patrimoine, sans besoin de liquidité à court terme, s’y prête.

Investisseurs en direct prêts à s’impliquer

En détention directe, l’achat d’un immeuble de rapport à rénover suit la même logique ; il demande du temps, une maîtrise d’œuvre compétente et un financement adapté.

Holdings et sociétés à l’IS

La stratégie peut être portée par une société soumise à l’IS. Depuis le 21 février 2026, elle n’est toutefois plus, en principe, un support de remploi au titre de l’apport-cession.

Comparé aux SCPI et à l’immobilier en direct

Critère	Immobilier value-add	SCPI	Immobilier en direct
Source de performance	Création de valeur par travaux et relocation, concentrée à la sortie	Revenus locatifs d’un portefeuille, stratégie variable selon la SCPI	Loyers et éventuelle plus-value, selon le bien choisi
Accès	Véhicule dédié (club deal, fonds réservé) ou achat direct d’un bien à rénover	Parts souscrites auprès d’une société de gestion agréée par l’AMF	Achat d’un bien, souvent à crédit
Risque d’exécution	Élevé : chantier, autorisations, relocation	Porté par la société de gestion et dilué dans le portefeuille	Porté entièrement par le propriétaire
Revenus pendant l’opération	Faibles ou nuls pendant les travaux	Distributions périodiques, de niveau variable	Loyers dès la mise en location
Liquidité	Très faible jusqu’à la revente	Non assurée : un retrait peut attendre une contrepartie	Revente du bien, au rythme d’une transaction immobilière
Diversification	Faible : un actif ou quelques actifs	Portefeuille mutualisé	Faible, sauf à détenir plusieurs biens
Implication de l’investisseur	Déléguée à l’opérateur	Aucune	Forte, sauf délégation à des professionnels
Fiscalité	Selon le véhicule : IS puis prélèvement forfaitaire unique, ou régime des marchands de biens	Revenus fonciers et plus-values immobilières en détention directe des parts	Revenus fonciers ou meublés, plus-values immobilières des particuliers

Fiscalité : les grands principes

Détention via une SAS ou une SCI à l’IS : le résultat, y compris la plus-value de revente, est imposé à l’IS au niveau de la société ; l’associé personne physique est ensuite imposé sur les dividendes au prélèvement forfaitaire unique (12,8 % d’impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux, avec une CSG portée à 10,6 % par la LFSS 2026), sauf option pour le barème progressif.
Achat en vue de revendre : l’achat-revente habituel d’immeubles est une activité commerciale, celle des marchands de biens ; une société civile qui s’y livre devient passible de l’IS (art. 206 du CGI).
Droits de mutation : un acquéreur assujetti à la TVA qui prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans est exonéré des droits et taxes de mutation (art. 1115 du CGI) ; si l’engagement n’est pas tenu, les droits de droit commun deviennent exigibles.
Détention via une SCI à l’IR, en logique de location durable : les loyers sont des revenus fonciers et certaines dépenses de travaux peuvent créer un déficit foncier, selon des règles strictes. La limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est portée à 21 400 € pour les rénovations énergétiques faisant passer un bien d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D, jusqu’au 31 décembre 2027.
Revente par une SCI à l’IR ou en direct : régime des plus-values immobilières des particuliers, 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année seulement, peu adaptés à une revente rapide.
Apport-cession (art. 150-0 B ter du CGI) : pour les cessions de titres apportés réalisées depuis le 21 février 2026, le remploi (70 % du produit, dans un délai de trois ans) exclut les sociétés à activité immobilière ou de construction d’immeubles en vue de leur vente ou de leur location. Une opération value-add n’est donc plus, en principe, un support de remploi. À valider au cas par cas.
IFI : les parts ou actions de sociétés sont retenues à l’IFI pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers (art. 965 du CGI), sous réserve d’exclusions à analyser selon l’activité de la société et le niveau de participation.

La fiscalité dépend de votre situation individuelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Chaque opération fait l’objet d’une étude personnalisée avant toute recommandation.

Les risques, sans détour

Travaux

Dépassement du budget, découverte de désordres techniques (structure, amiante, réseaux), défaillance d’une entreprise, allongement du chantier.

Autorisations administratives

Permis, déclaration préalable ou changement de destination refusés ou contestés par des tiers, qui bloquent ou modifient le projet.

Commercialisation

Relocation plus lente ou à des loyers inférieurs au business plan ; pendant la vacance, les charges et les intérêts d’emprunt continuent de courir.

Marché et taux

Une hausse des taux ou une baisse de la demande au moment de la sortie réduit le prix de revente et peut effacer la valeur créée.

Effet de levier

Ces opérations sont souvent financées en partie à crédit : la dette amplifie les gains comme les pertes et peut conduire à une vente contrainte.

Perte en capital et illiquidité

Le capital n’est pas protégé et reste bloqué jusqu’à la sortie ; une perte partielle ou totale est possible.

Dépendance à l’opérateur

Le succès repose sur le savoir-faire de l’asset manager ou du sponsor, sa solidité financière et la qualité de ses équipes ; son retrait ou sa défaillance fragilise l’opération.

Risque réglementaire du véhicule

Une opération collective structurée comme un club deal peut relever du régime des fonds d’investissement alternatifs ; l’AMF a sanctionné en 2025 une société de gestion pour des club deals requalifiés en FIA.

Investissement non coté et illiquide, qui présente un risque de perte partielle ou totale du capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comment nous sélectionnons une opération

Écart de valeur documenté : prix d’acquisition comparé à des transactions et à des valeurs locatives de référence, expertise tierce de la valeur après travaux.
Audit technique préalable : structure, diagnostics réglementaires, performance énergétique, chiffrage des travaux par des entreprises ou un économiste de la construction.
Faisabilité administrative : règles d’urbanisme applicables, autorisations nécessaires, état de leur obtention et délais de recours des tiers.
Plan de commercialisation : demande locative réelle dans le quartier, profil des locataires visés, hypothèses de délai de relocation.
Financement : niveau d’endettement, conditions de la dette, sûretés, tests de résistance à une hausse des taux ou à un retard de chantier.
Expérience de l’opérateur sur des opérations comparables, avec des résultats vérifiables, et part de ses propres fonds engagés.
Qualification juridique du véhicule et statut de l’opérateur (société de gestion agréée, régime de l’offre) ; rémunérations et rétrocessions communiquées au client.
Scénarios de sortie : revente en bloc, à la découpe ou refinancement, et solution de repli en cas de marché défavorable.
Adéquation au client évaluée avant toute recommandation : horizon, besoin de liquidité, tolérance aux pertes, poids de l’opération dans le patrimoine.

Vos questions

Quelle différence entre core, value-add et opportuniste ?

Ce sont des familles de stratégies. Le core vise des immeubles loués et bien situés, pour des revenus réguliers. Le value-add y ajoute une création de valeur par des travaux ou une relocation, avec davantage de risque. L’opportuniste va plus loin : développement, restructuration lourde, endettement élevé. Ces catégories ne sont pas définies par la loi et chaque opérateur les applique à sa façon.

Comment investir dans une stratégie value-add ?

Principalement par des véhicules dédiés, comme un club deal ou un fonds réservé à certains investisseurs, pilotés par un opérateur spécialisé. En direct, l’achat d’un immeuble à rénover puis à relouer suit la même logique, avec une implication bien plus forte.

Perçoit-on des revenus pendant l’opération ?

Rarement pendant les travaux, l’actif étant souvent en partie vide. La performance éventuelle se matérialise surtout à la revente, et elle n’est jamais acquise : une perte partielle ou totale est possible.

La rénovation énergétique change-t-elle la donne ?

Elle fait souvent partie du plan de repositionnement. En détention directe ou en SCI à l’IR, la limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est portée à 21 400 € pour les rénovations énergétiques qui font passer un bien d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D, jusqu’au 31 décembre 2027.

Une opération value-add peut-elle servir au remploi d’un apport-cession ?

Pour les cessions de titres apportés réalisées depuis le 21 février 2026, les sociétés à activité immobilière ou de construction d’immeubles en vue de leur vente ou de leur location sont exclues du remploi prévu à l’article 150-0 B ter du CGI. Chaque situation doit être validée avec un avocat fiscaliste.

Quel est le rôle du cabinet ?

Morgen Capital analyse les opérations conçues et pilotées par des opérateurs spécialisés, vérifie leur adéquation à la situation du client et l’accompagne jusqu’à la sortie. Il peut percevoir des rétrocessions de ces opérateurs, qui doivent être portées à la connaissance du client avant toute souscription.

Guide gratuità paraître

Le crowdfunding immobilier : financer une opération via une plateforme agréée

Vérifier en quelques minutes qu’une plateforme est agréée par l’AMF ou une autre autorité européenne
Lire une fiche d’informations clés sur l’investissement et repérer ce qui compte

Réserver mon exemplaire

Guide gratuità paraître

Les club deals immobiliers : investir à plusieurs dans une opération