Club deals immobiliers

1. SAS soumise à l’IS : la société est imposée sur ses résultats. Les dividendes et les plus-values de cession de titres perçus par une personne physique relèvent en principe du prélèvement forfaitaire unique, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux, sauf option pour le barème progressif. La CSG sur ces revenus du patrimoine et produits de placement est passée de 9,2 % à 10,6 % (LFSS 2026, art. 12).
2. Obligations émises par la société : les intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis au même régime du prélèvement forfaitaire unique.
3. SCI à l’impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa quote-part, en revenus fonciers pour les loyers, et selon le régime des plus-values immobilières des particuliers à la revente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui ne jouent qu’à partir de la 6e année. Revenus fonciers et plus-values immobilières restent à 9,2 % de CSG.
4. Achat pour revendre : une société civile qui se livre à des opérations commerciales, comme l’achat-revente habituel d’immeubles, devient passible de l’IS (art. 206 du CGI) ; le choix du véhicule dépend donc de la nature de l’opération.
5. Détention des titres : les titres de la société sont détenus en direct ou inscrits sur un compte-titres ; ils suivent la fiscalité de droit commun décrite ci-dessus, sans avantage fiscal spécifique.
6. Apport-cession (art. 150-0 B ter du CGI) : pour les cessions de titres apportés réalisées depuis le 21 février 2026, le remploi porte sur 70 % du produit dans un délai de trois ans, et les sociétés exerçant des activités immobilières ou de construction d’immeubles en vue de leur vente ou de leur location en sont exclues. Un club deal immobilier n’est donc plus, en principe, un support de remploi ; les cessions antérieures restent régies par l’ancienne rédaction. À faire valider au cas par cas par un avocat fiscaliste.
7. IFI : les parts ou actions de sociétés entrent en principe dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers (art. 965 du CGI), sous réserve d’exclusions à analyser selon l’activité de la société et le niveau de participation.

La fiscalité dépend de votre situation individuelle et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Chaque opération fait l’objet d’une étude personnalisée avant toute recommandation.

1. Identité et statut de l’opérateur : société de gestion agréée ou non, vérification sur les registres de l’AMF et de l’ORIAS, historique d’opérations vérifiable, états financiers.
2. Qualification juridique du véhicule : analyse du risque de requalification en FIA et respect du régime de l’offre (investisseurs qualifiés ou cercle restreint de moins de 150 personnes).
3. Documentation complète : statuts, pacte d’associés, business plan chiffré, audits technique, juridique et environnemental de l’actif, accès à la data room.
4. Hypothèses du business plan confrontées à des références de marché extérieures : prix d’acquisition, budget de travaux, loyers, délai de relocation, prix de sortie.
5. Structure financière : part de dette bancaire, sûretés consenties, rang des investisseurs, scénario en cas de hausse des taux ou de retard.
6. Alignement d’intérêts : co-investissement du sponsor, niveau et mode de sa rémunération (frais d’entrée, de gestion, intéressement à la performance), rétrocessions éventuelles perçues par le cabinet et communiquées au client.
7. Gouvernance et reporting : décisions soumises aux associés, fréquence et contenu des comptes rendus, clauses de sortie, sort des titres en cas de décès ou de désaccord.
8. Adéquation au client évaluée avant toute recommandation : poids de l’opération dans le patrimoine, besoin de liquidité, connaissance et expérience, tolérance aux pertes.