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Girardin industriel & logement social : un outil fiscal puissant, à manier avec rigueur.
Le Girardin finance du matériel exploité par des entreprises d’Outre-mer ou des logements sociaux ultramarins, en contrepartie d’une réduction d’impôt supérieure à l’apport consenti. L’apport est perdu, le gain est purement fiscal, et la réduction reste conditionnée à cinq ans d’exploitation conforme. Ce n’est jamais le cœur d’une stratégie patrimoniale — c’est un complément ponctuel, dont le monteur se choisit contrat en main.
Bilan patrimonial offert
L’essentiel
Ce que c’est
Un apport à fonds perdus qui finance, via une société de portage, du matériel industriel ou des logements sociaux en Outre-mer, et ouvre droit à une réduction d’impôt au titre de l’année où l’investissement est réalisé.
L’avantage
Une réduction d’impôt supérieure à l’apport. Le gain est l’écart entre les deux, rapporté à l’apport. D’après les barèmes de nos deux premiers partenaires privilégiés, détaillés plus bas, il va de 15 % à 25 % selon la date de souscription ; il n’est pas garanti.
Ce que ce n’est pas
Ni un placement, ni un patrimoine : aucun capital constitué, aucun revenu versé, l’apport n’est pas récupéré. Le gain est exclusivement fiscal — et conditionné.
La condition
Cinq ans d’exploitation ou de location conformes : en cas de manquement, la réduction peut être reprise alors que l’apport reste perdu.
Comment ça fonctionne : deux dispositifs Outre-mer
Le Girardin industriel
La société de portage (le plus souvent une SNC) achète du matériel productif et le loue au moins cinq ans à une entreprise d’Outre-mer, qui le rachète ensuite. La réduction, de 38,25 % du prix de revient hors taxes en règle générale, vaut pour les investissements mis en service jusqu’au 31 décembre 2029 (article 199 undecies B du CGI).
Le Girardin logement social
La société de portage finance des logements neufs loués au moins cinq ans à un organisme de logement social, puis cédés à cet organisme à un prix fixé d’avance. La réduction est de 50 % du prix de revient, minoré des taxes, des commissions d’acquisition et des aides publiques. Elle ne vaut plus que dans les collectivités d’Outre-mer et en Nouvelle-Calédonie, avec un agrément préalable au-delà de deux millions d’euros par programme (article 199 undecies C du CGI).
La rétrocession
Une part de la réduction revient à l’exploitant ou à l’organisme de logement social, sous forme de loyers et de prix de cession réduits : 66 % en industriel, ramenés à 56 % pour un programme inférieur à 300 000 € par exploitant, et au moins 70 % en logement social. Vous gardez le reste, qui dépasse votre apport.
Le « one-shot » fiscal
La réduction est acquise en une fois, au titre de l’année où l’investissement est réalisé, et imputée sur l’impôt correspondant. À la différence d’un PER ou d’un investissement immobilier, l’effet est immédiat et non récurrent : l’opération se renouvelle — ou non — chaque année.
Le rôle du monteur
Le monteur sélectionne les exploitants, structure les programmes, mutualise les risques entre plusieurs dossiers, propose le cas échéant une garantie de bonne fin et assure le suivi sur cinq ans. Sa solidité, sa garantie de bonne fin et la qualité de son suivi se jugent avant le gain affiché.
Le calibrage sur votre impôt
L’opération se dimensionne sur un impôt estimé avec prudence, en articulation avec vos autres réductions et déductions — notamment le plafonnement majoré Outre-mer de 18 000 €, qui ne retient que la part non rétrocédée de la réduction.
Pour qui ?
Cadre supérieur
Un impôt élevé et régulier, une stratégie déjà structurée (PER, immobilier) : le Girardin peut compléter le dispositif sur la fraction d’impôt restante.
Profession libérale
Des revenus élevés et prévisibles permettent de calibrer l’opération avec la marge de prudence indispensable au mécanisme.
Dirigeant
En complément de l’optimisation de la rémunération et des leviers structurants — jamais à la place. L’articulation avec les plafonds se pilote finement.
À qui il ne convient pas
Impôt faible ou irrégulier, aversion au risque de reprise fiscale, recherche d’un placement patrimonial : le Girardin n’est pas adapté — d’autres leviers le sont.
Fiscalité : les grands principes
- Réduction d’impôt, pas déduction — le Girardin réduit directement l’impôt dû, indépendamment de votre tranche marginale ; la part qui excède l’impôt de l’année se reporte sur les cinq années suivantes (articles 199 undecies B et C du CGI), alors que l’apport est versé d’emblée : d’où l’importance du calibrage.
- Plafonnement majoré Outre-mer — le plafond global des niches fiscales, de 10 000 €, est porté à 18 000 € avec les réductions Outre-mer. La réduction n’y est retenue que pour sa part non rétrocédée : 44 % ou 34 % en industriel, 30 % en logement social (article 200-0 A du CGI).
- Réduction maximale théorique — sans aucune autre niche fiscale, 40 909 € en industriel avec 56 % de rétrocession, 52 941 € avec 66 %, et 60 000 € en logement social.
- Conditionnalité sur cinq ans — l’avantage n’est définitivement acquis qu’au terme des cinq ans d’exploitation ou de location conformes ; en cas de manquement, il peut être repris, avec intérêts de retard.
- Articulation avec les autres leviers — le Girardin se combine avec les dispositifs hors plafond (PER en déduction) et sous plafond de droit commun, dans une stratégie d’ensemble hiérarchisée.
Règles lues dans le Code général des impôts (articles 199 undecies B, 199 undecies C et 200-0 A, versions en vigueur en 2026). L’avantage fiscal s’apprécie selon votre situation individuelle et la législation en vigueur, susceptible d’évoluer ; il est conditionné au respect des engagements du dispositif pendant toute la période d’exploitation.
Frais et risques
Les risques — à lire avant tout le reste
- Perte totale de l’apport par construction : l’apport est consenti à fonds perdus ; si la réduction d’impôt est remise en cause, l’opération devient une perte sèche.
- Risque de reprise sur cinq ans : défaillance de l’exploitant, matériel non reloué, sinistre, logement non loué dans les conditions prévues — la réduction peut être reprise pendant toute la période.
- Risque de requalification : un montage non conforme (agréments, rétrocession, réalité de l’investissement) expose à la reprise de l’avantage, avec intérêts de retard.
- Responsabilité de l’associé : en SNC, l’associé répond indéfiniment et solidairement des dettes de la société.
- Risque de calibrage : la part de réduction qui dépasse le plafonnement global des niches fiscales est définitivement perdue ; celle qui dépasse l’impôt de l’année ne s’impute que sur les cinq années suivantes.
- Illiquidité : parts non cotées, à conserver cinq ans au moins.
Les frais
- Frais de montage, de distribution et de gestion du programme, perçus par le monteur — intégrés dans l’économie globale de l’opération et détaillés dans le dossier de souscription.
- Coût des garanties de bonne fin : selon ECOFIP, sa garantie G-Plus « coûte 2 points » de gain. Leur portée exacte (risques couverts, montants assurés) s’analyse contrat en main.
- Le gain affiché n’est pas un gain sans risque : il rémunère précisément le risque de reprise porté pendant cinq ans. Vérifiez s’il s’entend avant ou après le coût des garanties optionnelles.
L’ensemble des caractéristiques, frais et risques de chaque programme figure dans la documentation remise avant toute souscription. Les gains fiscaux évoqués sont ceux annoncés par les monteurs : ils ne sont pas garantis et restent conditionnés au bon déroulement de l’opération.
Notre approche
Le Girardin ne s’improvise pas : la qualité du monteur fait l’opération. Nous travaillons en architecture ouverte avec des monteurs du financement Outre-mer, comparés sur leur garantie de bonne fin, leur mutualisation des programmes, leurs frais et leur historique.
Par ordre de préférence du cabinet :
- Foncière du Parc Finance — société créée en février 2026, monteur de Girardin industriel qui indique disposer de bureaux en Guadeloupe et en Guyane et être inscrit au registre des intermédiaires en défiscalisation Outre-mer (article 242 septies du CGI) ; il annonce une garantie de bonne fin fiscale incluse.
- Groupe François 1er — opérateur de la restauration immobilière, qui indique proposer le Girardin industriel depuis une vingtaine d’années.
- ECOFIP et Elvest (ex-Inter Invest), à égalité — ECOFIP, monteur de Girardin industriel depuis 2003, s’engage, avec sa garantie G-Plus, à rembourser la réduction d’impôt si elle était remise en cause ; Inter Invest a pris le nom d’Elvest en mars 2026, et le Girardin industriel et logement social y reste porté par sa filiale Inter Invest Outre-mer, qui a conservé son nom, avec sa garantie de bonne fin financière et fiscale (G3F), proposée depuis 2007.
Nous travaillons aussi avec Financ’Ile, cabinet d’ingénierie financière et fiscale créé en 2009 à La Réunion, qui monte des opérations de Girardin industriel et dispose de bureaux à Paris.
- Hiérarchisation préalable — le Girardin n’intervient qu’en complément, une fois les leviers structurants en place : PER, immobilier, assurance-vie. Si votre stratégie n’est pas construite, nous commençons par elle.
- Sélection du programme — solidité du monteur, mutualisation des exploitants, garantie de bonne fin analysée contrat en main — jamais le gain affiché le plus élevé comme critère premier.
- Calibrage prudent — dimensionnement sur un impôt estimé avec marge de sécurité, en articulation avec vos plafonds de niches fiscales et vos autres dispositifs.
- Suivi sur cinq ans — le dossier reste sous surveillance jusqu’à l’acquisition définitive de l’avantage fiscal.
Morgen Capital est CIF adhérent CNCEF Patrimoine, « à titre non indépendant » au sens MIF II — voir nos agréments et notre modèle de rémunération, présenté avant toute souscription.
Vos questions sur le Girardin
Que représente exactement l’avantage fiscal du Girardin ?
Le gain est l’écart entre la réduction d’impôt obtenue et l’apport versé, rapporté à l’apport. Exemple publié par Inter Invest Outre-mer (Elvest) : un apport de 25 000 € ouvre droit à une réduction de 28 000 €, soit un gain net de 3 000 €, c’est-à-dire 12 % de l’apport. L’apport n’est jamais restitué : ce gain est le seul revenu de l’opération. Les monteurs annoncent des gains différents : Inter Invest Outre-mer indique qu’en 2026 il « peut atteindre 12 %, voire 14 % net d’impôt », et ECOFIP l’établit dans sa FAQ « à environ 12 % ». Foncière du Parc Finance et Groupe François 1er, les deux premiers de nos partenaires privilégiés, communiquent au cabinet des barèmes plus élevés, de 15 % à 25 % selon la date de souscription, détaillés sur cette page. Ces chiffres sont ceux des monteurs, calculés selon leurs propres méthodes : ils ne sont pas garantis, baissent généralement au fil de l’année et rémunèrent un risque porté pendant cinq ans. Un écart de gain se compare toujours à ce qui l’accompagne — garantie de bonne fin, mutualisation des exploitants, calendrier d’imputation.
Comment une réduction d’impôt peut-elle être supérieure à l’apport ?
Parce qu’elle est calculée sur le montant total de l’investissement, et non sur votre seul apport. En Girardin industriel, la société de portage achète le matériel en combinant les apports des investisseurs, un apport de l’exploitant et, souvent, un crédit bancaire ; la réduction d’impôt, de 38,25 % du prix de revient hors taxes en règle générale, porte sur l’ensemble. Une partie de cette réduction — 66 %, ramenés à 56 % pour un programme inférieur à 300 000 € par exploitant — doit être rétrocédée à l’exploitant ultramarin sous forme de loyers réduits : c’est la contrepartie économique du dispositif.
Quelle différence entre Girardin industriel et Girardin logement social ?
Le Girardin industriel (article 199 undecies B du CGI) finance du matériel productif loué pendant au moins cinq ans à des entreprises d’Outre-mer, dans les départements comme dans les collectivités. Le Girardin logement social (article 199 undecies C) finance des logements neufs loués pendant au moins cinq ans à un organisme de logement social, puis cédés à cet organisme ; la réduction est égale à 50 % du prix de revient des logements, et au moins 70 % de cette réduction doit être rétrocédée à l’organisme. Depuis le 24 septembre 2018, le logement social ne peut plus être financé ainsi dans les départements d’Outre-mer : le dispositif reste ouvert, jusqu’au 31 décembre 2029, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Wallis-et-Futuna, avec un agrément préalable du ministre chargé du budget lorsque le programme dépasse deux millions d’euros.
Que se passe-t-il si l’exploitant fait défaut pendant les cinq ans ?
C’est le risque central. La réduction d’impôt est reprise si, dans les cinq ans, le bien financé est cédé ou cesse d’être affecté à l’activité pour laquelle il a été acquis — par exemple si l’exploitant cesse son activité et que le matériel n’est pas reloué dans les conditions requises. Vous devez alors restituer l’avantage fiscal, sans pour autant récupérer votre apport. En SNC, l’associé est en outre responsable indéfiniment et solidairement des dettes de la société. Les garanties de bonne fin proposées par les monteurs couvrent ces risques dans la limite de leurs conditions et des montants assurés : elles se lisent contrat en main.
Quel plafond s’applique au Girardin ?
Le plafonnement global des niches fiscales est de 10 000 € par an, porté à 18 000 € lorsque s’y ajoutent des réductions Outre-mer. Seule la part non rétrocédée est retenue : 44 % de la réduction en Girardin industriel lorsque 56 % est rétrocédé, 34 % lorsque 66 % est rétrocédé, et 30 % en logement social. En l’absence de toute autre niche, la réduction peut donc atteindre en théorie 40 909 €, 52 941 € ou 60 000 € selon le cas. Ces montants baissent d’autant que vous utilisez d’autres avantages fiscaux : le calcul se fait sur votre situation réelle.
Quand faut-il souscrire une opération Girardin ?
La réduction s’impute sur l’impôt dû au titre de l’année où l’investissement est réalisé — en Girardin industriel, l’année de mise en service du matériel —, lors de la déclaration de l’année suivante. Les monteurs ouvrent leurs programmes au fil de l’année et le gain annoncé tend à baisser à mesure que la fin de l’année approche : selon ECOFIP, il est plus élevé en début d’année pour compenser une attente plus longue avant l’imputation. L’opération se calibre sur un impôt estimé avec prudence : la part de la réduction qui dépasse l’impôt de l’année se reporte sur les cinq années suivantes, mais celle qui dépasse le plafonnement global des niches fiscales est perdue.
Nos partenaires privilégiés
Les partenaires que nous privilégions
Par ordre de préférence du cabinet, arrêté le 23 septembre 2026.
- Préférence n° 1 :
Foncière du Parc Finance
Monteur de Girardin industriel créé en février 2026, qui indique être inscrit au registre des intermédiaires en défiscalisation Outre-mer (article 242 septies du CGI) et annonce une garantie de bonne fin fiscale incluse.
Barème annoncé, par période de quatre mois Souscription Gain annoncé Janvier à fin avril 25 % Mai à fin août 22,5 % Septembre à fin décembre 20 % Communiqué au cabinet par Foncière du Parc Finance, septembre 2026.
- Préférence n° 2 :
Groupe François 1er
Opérateur de la restauration immobilière, qui indique proposer le Girardin industriel depuis une vingtaine d’années.
Barème annoncé, par trimestre Souscription Gain annoncé 1er trimestre 21 % (23 % à titre exceptionnel en début d’année) 2e trimestre 19 % 3e trimestre 17 % 4e trimestre 15 % Communiqué au cabinet par Groupe François 1er, septembre 2026.
- Préférence n° 3 :
ECOFIP
Monteur de Girardin industriel depuis 2003, avec sa garantie G-Plus.
Elvest (ex-Inter Invest)
Girardin industriel et logement social porté par sa filiale Inter Invest Outre-mer, avec sa garantie G3F.
Gains communiqués au cabinet par les monteurs, exprimés en pourcentage de l’apport : un gain de 20 % signifie, pour 10 000 € d’apport, une réduction d’impôt de 12 000 €. Ils ne sont pas garantis, varient selon le programme et la date de souscription, et se comparent toujours à ce qui les accompagne — garantie de bonne fin, mutualisation des exploitants, calendrier d’imputation. L’apport n’est jamais restitué.
Nous pouvons vous expliquer en entretien les raisons pour lesquelles nous privilégions ces partenaires, faits concrets et arguments à l’appui. Cette préférence n’est pas une recommandation personnalisée : la solution retenue dépend de votre situation, et un autre partenaire peut mieux y répondre. Conseiller « à titre non indépendant », Morgen Capital perçoit des rémunérations de ses partenaires : voir notre politique de gestion des conflits d’intérêts.
Architecture ouverte
5 partenaires sélectionnés pour cette solution
Nous ne distribuons pas un catalogue : sur « Girardin industriel & logement social », nous mettons en concurrence 5 acteurs et retenons celui qui correspond à votre situation.
Le Girardin a-t-il sa place dans votre stratégie ? Pas forcément.
Un bilan patrimonial pour hiérarchiser vos leviers fiscaux — et déterminer si, une fois les fondations posées, un complément Girardin se justifie dans votre situation. Le bilan est offert.
Bilan patrimonial offert